それが知りたかった！不動産投資の5つの疑問

2018/07/03

ここでは不動産投資に関する素朴な疑問について解説していきます。例えば素朴な疑問にはどんなものがあるでしょうか。
「融資を受けて不動産投資をするメリットはなんですか？」または、「都心で中古のワンルームマンションを購入するメリットについて知りたい」などがあるかと思います。わかりやすく一問一答形式でご紹介します。

不動産投資に関する素朴な疑問にお答えします

疑問①ローンで不動産投資をするメリットを教えてください

金融機関などからローンを組んで融資を受けることで、少ない資金でも投資効率を高めることが可能です。少ない資金で高い投資効率を得る効果のことを「レバレッジ効果」といいます。「レバレッジ」とは「テコ」という意味で、少ない投資資金で何倍もの投資効率が得られるのが特徴です。

例えば、1,000万円の物件を購入する場合、Ｖさんは頭金100万円で、残りの900万円を融資で賄ったとしましょう。金利を差し引いた年間の収益が20万円だとしたら、Ｖさんは100万円の投資に対して20万円の利益を得たことになります。利益率はなんと20%です。こんなに高い利益率の投資が他にあるでしょうか。

疑問②不動産投資の流れについてイメージできるように教えてください

簡単に説明すると以下のような流れです。

①物件を管理する不動産会社と売買契約を締結します。
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②金融機関へ融資に必要な書類を提出して審査を受けます。
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③金融機関による融資の審査が通ったら、金融機関の抵当権が物件に設定されます。
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④金融機関から融資が実行され、物件の引き渡しを行います。
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⑤司法書士より物件の権利書が届きます。

疑問③空室や家賃滞納が心配です

物件によっては、空室保証制度を適用している場合があります。空室保証制度とは、入居者が退去して空室になった場合、一定額まで家賃の補償を行う制度です。また、家賃の延滞があった場合に補償会社が家賃を肩代りする家賃滞納保証制度を設けている物件もあります。

ただし、空室保証制度も家賃滞納保証制度も期間や額に制限があるため、空室率の高い物件を選ぶことや、信頼できる入居者に入居してもらえるような工夫は欠かせません。

疑問④都心で中古のワンルームマンションを購入する予定ですがメリットはありますか？

都心部では、ワンルームマンションの需要が高まっています。中古のワンルームマンションは少ない資金で購入でき、すでに賃貸稼働実績などのデータがあるので、今後の物件収益率が予想しやすくなります。

東京23区内にはワンルーム条例が施工されています。ワンルーム条例は新たなワンルームマンションの建設を規制する条例です。需要が高いわりに供給が追い付かない状態が続いています。そのため空室率が低く安定したマンション経営が行えます。

疑問⑤社会人になったばかりですが金融機関から融資が受けられますか？

不動産投資には、アパートローンとプロパーローンがあります。アパートローンの場合は、融資を受ける人の属性を評価します。そのため、勤続年数が多い人ほど有利な条件で融資が受けられます。
金融機関によって融資条件が異なっており、3年以上の勤続年数を要するケースや、1年以上の勤続年数で融資が受けられるケースなどさまざまです。勤続年数1年以上であれば、融資が受けられる可能性があります。

プロパーローンの場合は、物件の担保価値や収益率などが融資の審査対象になります。そのため、社会人1年生といった融資を受ける人の属性よりも、儲ける物件かどうかで融資額が評価されます。

収益を出す物件だという自信があるのでしたら、プロパーローンで融資を受けるという選択肢もあります。