どんな物件がベスト？マンション経営における新築と中古物件それぞれのメリットデメリットを紹介 どちらがよりオススメか

マンション経営のための物件選びでは、新築物件か中古物件かのいずれかを選びます。どちらを選べばよいのか決めるために、それぞれのメリットとデメリットを把握することが必要です。
さらにどのような人が新築か中古、どちらに向いているのかも知っておくと役立つでしょう。

マンション経営には新築と中古のどちらを選ぶのか

マンション経営は新築と中古とで違いがある

ひとくちにマンション経営と言っても、どのようなエリアでどんな規模の物件を購入するのかなど、多くの選択肢があります。そして選択肢としてはもうひとつ、新築物件か中古物件かどちらかを選ばなければなりません。

居住用として購入するマンションは基本的に長く住み続けるものなので、新築物件に人気が集まります。マンションは消耗品であり、築年数の経過による劣化で修繕費用などがかさんでくるからです。

しかし、マンション経営の場合には事情が変わります。長期間保有して家賃収益を得るのか、それとも短期保有して売却により利益を得るのか、保有の仕方も違うからです。

どちらが優れているかの優劣はつけがたい

保有の仕方が変われば選ぶべきマンションも変わります。新築物件と中古物件はそれぞれメリットとデメリットがあるので、どちらが優れているのかは一概には言えないのです。

そこで新築物件によるマンション経営と中古物件によるマンション経営の、それぞれのメリットとデメリットを考えてみます。項目としては購入資金・賃貸需要・修繕費用などがあります。さらに、それぞれの運用に適しているのはどのような人なのかも説明します。

新築物件によるマンション経営

新築マンション経営のメリット

新築物件でマンション経営をするメリットは、まず当面は修繕費用があまりかからないことです。

マンションはどのような目的で保有するにしても、使用していれば専有部分の設備が劣化していきます。エアコンや給湯器、調理器具(レンジ)や給排水管などの設備です。さらに浴室換気乾燥機や床暖房など、設備が増えるごとにメンテナンス費用はかさんでいきます。

たとえばガス給湯器の場合、安全性の問題から法定点検を義務付けられている製品があり、有償での定期的な点検が必要です。そして安全性に問題があれば、すみやかに交換しなければなりません。ガス給湯器は一般的に、寿命は10年ほどと言われます。

https://www.meti.go.jp/product_safety/producer/shouan/09_shouan_panfu.pdf

中古物件の場合、このような設備が交換されていなければ随時交換費用が発生することになります。新築物件であれば、そのような費用は当面必要がありません。

次に新築物件のメリットとして、ローンを組む際に頭金を不要とするケースが多い点があります。

新築物件は担保価値が高いので、ほぼ100%購入金額の融資を受けることが可能です。購入時には諸費用がかかるので、自己資金を少しでも少なくできるのは大きなメリットと言えるでしょう。

さらに新築物件は賃借人が付きやすいこともメリットです。家賃設定も高めにできますし、当面の収益性は確保できるでしょう。

新築マンション経営のデメリット

新築物件でマンション投資をする一番のデメリットは、価格の高さです。新築物件の場合、販売価格に販売会社の利益が上乗せされる、いわゆるプレミアム価格となります。

中古物件の場合には仲介手数料という形で仲介業者の利益を購入者が負担します。しかし仲介手数料は一律、購入金額の3%＋6万円(これは最大値ですが実質的にはほとんどこの金額になっています)と決まっています。しかし新築物件のプレミアム分にはどの程度上乗せされているのかわかりません。

また頭金なしでローンを組むということは、毎月返済するローン返済額もそれだけ増えることを意味します。対して新築物件の特権ともいえる高めの家賃設定も、入居者が退去してしまうと次回からは適用できなくなります。

さらに新築物件の場合、入居者を募集してから家賃の振り込みまで時間がかかる可能性があります。その間はローン返済を自分で負担しなければなりません。これもデメリットと言えます。

新築マンション経営が向いている人

新築物件でのマンション経営に向いているのは、まず自己資金をあまり出したくないという人です。そして節税効果の高い、高額納税者であることも条件になるでしょう。

新築物件は取得時と売却時の価格差が大きいものです。その上で利益を確保するため、確定申告時に多くの税金還付を得る必要があるからです。

新築物件購入の対象としては、これからマンション経営を始めようという初心者になるかと思います。そこで運用方法を含めて物件選びなどを相談できるエージェントサービスを利用するとよいでしょう。

どこで買う？不動産業者の選定に迷ったら相談したいエージェントサービスとは

中古物件によるマンション経営

中古マンション経営のメリット

中古物件によるマンション経営のメリットは、新築よりも安い価格で購入できることです。たとえ築1年であっても、新築時よりもかなり安い価格で手に入れることができます。

また投資用として売却される中古物件の場合、すでに入居者がいればすぐに家賃収入が得られます。ローンを組んでもすぐに家賃収入でローン返済をまかなえるのは大きなメリットと言えるでしょう。

ほかにも物件の管理状態を確認できるので、賃借人の付きやすさを確認できるメリットもあります。

中古マンション経営のデメリット

中古物件で大きなデメリットとなるのが、メンテナンスにお金がかかることです。設備が老朽化することで、その交換費用などがかさみます。

エアコンやガス給湯器、そのほかの室内設備は不具合があればすぐに交換しないと、賃借人が付きにくくなります。中古物件購入には、いかにメンテナンス費用をかけず賃貸需要を高めるかといったノウハウも必要です。

また物件によっては大規模修繕のための予算確保のため、管理費が上がるケースもあります。中古物件はこのように、建物の維持費として何かとお金がかかるのがデメリットと言えるでしょう。

さらに中古物件の場合、ローンを組む際には頭金をある程度必要とします。新築物件とは違って仲介手数料もかかりますし、諸費用も含めると自己資金がかなり必要です。

中古マンション経営が向いている人

中古物件のマンション経営に向いているのは、ある程度の自己資金を用意できる人です。さらにメンテナンスや修繕費用、リフォーム費用なども負担できるだけの現金も必要になるでしょう。

そう考えると、中古物件はすでにマンション経営を行っていて買い増しを検討している人に向いているかと思います。効率良く収益性を確保できるメンテナンス方法のノウハウも必要だからです。

もちろん初心者であっても、エージェントサービスなどを利用すれば、条件の良い中古物件を手間をかけずに探すことができるでしょう。

まとめ

新築物件は余計なコストがかかりませんが、購入金額は高くなります。メンテナンスなどの手間が不要なので初心者には向いていますが、高い節税効果が期待できる人に向いているでしょう。

中古物件はメンテナンスなどコストがかかりますし、取得時にも自己資金が必要となります。ある程度はマンション経営に慣れた経験者に向いていると言えます。

いずれの場合でも、物件選びや運用に関する相談ができるエージェントサービスを利用すると手間をかけずに運用できるかと思います。