修繕積立金って何？ 経費になる？ 管理費との違いを解説

物件の中には修繕積立金を毎年積み立てているケースがあります。
不動産投資では事業運営にかかわる出費はすべて必要経費として計上可能です。

今回は修繕積立金とは何なのか、必要経費として毎年計上できるのか、詳しく解説していきます。

必要経費として認められる修繕積立金とは！？

国税庁が必要経費として認める修繕積立金の定義

「修繕積立金とは、マンションの共有部分において将来的に行われるであろう大規模修繕のために長期間にわたって計画的に積み立てるものである。

積立てのみで修繕が行われていない場合は、原則として毎年の必要経費としては算入されない（所得税基本通達37－2）。

実際に修繕が行われて、修繕が完了した日の年に必要経費に算入されることになっている。

しかし、現状では区分所有者になった時点で、管理組合に対して修繕積立金を納付することが義務化されている場合がほとんどである。
管理組合が解散しない限り修繕積立金を区分所有者へは返還しないことになっている
（マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省）第60条第6項）。

そのため、マンションの管理規約に沿って毎年適正に支払われている修繕積立金については、その年に支払った額を経費として計上できることとする」

マンションの管理規約に沿った適正な修繕積立金の条件

1. 区分マンションの所有者が、管理組合に対して修繕積立金の支払い義務を負っている。
2. 管理組合は、マンションの所有者から受け取った修繕積立金を返還しない。
3. 修繕積立金は将来の修繕目的にのみ使用され、他への流用はしてはいけない。
4. 修繕積立金の支払い額は、長期修繕計画にもとずいて合理的な方法で算出されなくてはいけない。

国税庁【関係法令通達】　所得税法第37条、所得税基本通達37-2

国税庁は修繕積立金について以上のように定義しています。
つまり、修繕を行った年でなくては経費の計上は原則できないのだけれども、マンションの管理規約に沿って積み立てている修繕積立金の場合は、毎年経費として計上してもよいことになっています。

毎月支払う管理費は、マンション共有スペースの清掃やメンテナンスにあてられますが、修繕積立金は将来行う大規模な修繕に備えて修繕費を積み立てておく制度です。

修繕積立金はどんなことに使われるの？ 将来とはいつ頃のことなの？

修繕積立金は、マンション共有部の屋上、非常階段、エレベーター、廊下、エントランスなどを修繕するために積み立てる資金です。

修繕する時期については物件や条件によって変化します。一般的には15年～20年のサイクルで実施されているようです。ほとんどのマンションで30年程度をスパンに修繕費用を試算しているので、物件を購入する際には必ず確認しておくようにしましょう。

修繕積立金の目安は？

物件の階数や総戸数（建築延床面積）で多少変化しますが、平均的な積立金で、月に180円～220円/㎡ほどです。国土交通省は修繕積立金の目安について月に200円/㎡と発表しています。

例えば、60㎡のマンションの場合、月に200円/㎡（国土交通省が発表した修繕積立金の目安）として、月12,000円の積立額になります。年間で144,000円。15年後に大規模修繕するのであれば、2,160,000円が必要となります。

修繕費用の試算があまりにも安い物件は要注意。修繕計画がずさんな可能性があります。修繕計画を見て修繕積立金が不足しそうな物件は、将来大幅に積立額が引き上げられる可能性があるので注意が必要です。

まとめ

今回は修繕積立金とはいったい何なのか、経費として計上できるのか、といった内容でお届けしてきました。
物件の修繕計画は見落としがちですが、資産価値にも大きく影響してくる重要なチェックポイントです。

物件を購入する際には必ず修繕計画を確かめるようにしてください。あまりに修繕積立金が高いのは問題ですが、逆に安すぎる場合も注意が必要です。
管理組合に説明を求めて、納得のいく説明が得られない場合は、購入の検討からはずすなどの対策が必要です。

不動産投資の経費どこまで計上できる？