不動産業者の選び方！業者の判断基準と３つのチェックポイント
不動産投資は不動産業者との付き合いが不可欠です。しかしどのように業者を選べばよいのかは、ポイントを押さえておかないと難しいでしょう。物件選びから利益を確定するまでを考えると、ポイントは3つに集約されると思います。
出口戦略を前提にした提案ができること
型にはまった提案をする業者はNG
不動産業者が収益性の高い物件を紹介するのは当然のことです。大事なことは、収益性の高い不動産の中からどの物件を、どのような理由で提案するのかというになります。
たとえば都市部に賃貸需要が多く、資産価値の高い物件があるとします。そして不動産投資を検討して相談してきた人がいるとして、その人の収入であれば融資も問題ないので勧めるというような営業をする不動産業者はNGです。
なぜならそこには、購入者のライフプランというものが考慮されていないからです。そもそも不動産投資をどんな目的で行うのかによって、保有の仕方が変わります。短期で転売して利益を手元に残すのか、あるいは長期保有して物件を増やすのかによっても、選ぶべき物件も資金計画も違います。
収益性の高い物件であっても、どのような保有の仕方もできるとは限りません。まずは相談する人のライフプラン、資産運用に対する姿勢といったものからヒアリングしてくれる業者を選ぶことが大事です。
出口戦略を前提に資金計画を立てられること
不動産投資を行ううえで、業者に相談すべきは資金計画の立て方です。住宅を購入するのとは違って、投資用不動産の購入には確定申告による節税や法人を設立した方が良いのかなど、あらゆる選択肢があるからです。そしてその資金計画は、最終的な出口戦略（利益の出し方）を考えたものである必要があります。つまり最初に出口戦略に関する説明がある業者を選ぶと、成功する可能性が高いといえます。
たとえば将来の収入源となるような資産作りとして不動産投資をするならば、築浅の物件が向いています。逆に節税と転売利益を目的とするのであれば、安い中古物件の方がよいでしょう。
不動産投資は無理なく保有できればよいというわけではありません。最終的に利益を出すこと、あるいは収益を生み出す資産を持つことが目的です。その観点に立って購入計画を提案できる業者を選ぶようにしましょう。
融資を有利に引けるアドバイスができること
金融機関と提携しているかどうか
不動産業者に相談して購入する物件の目星がついたら、購入に向けて具体的な話に移ります。頭金をどの程度入れるのか、どの金融機関に融資を申し込むのかということです。そこでポイントになるのが、不動産業者が金融機関とどれくらい業務提携をしているのかということになります。
銀行などは投資用不動産を担保に融資をする際には、さまざまな条件から貸付限度額や金利を決めます。購入者の収入や勤続年数からもある程度の試算は出てきますが、問題は担保となる不動産にどの程度の担保価値があるかということです。
金融機関は業務提携をしている不動産業者の意見を参考に、物件の担保価値を具体的に算出することができます。実績のある業者であるほど、信用力もあるので有利な条件で融資を引くことが可能となります。
不動産業者の管理能力も融資に影響する
さらに融資をする金融機関は、物件の収益性も担保価値の判断材料にします。収益性の高い物件ほど貸付限度額も高くなりますし、頭金も少なくなります。さらに金利も低くなるでしょう。
その収益性を決めるのも、不動産業者の管理ノウハウです。客付け能力の高さや豊富な空室対策によって、収益性は高まります。そのような業者と業務提携している金融機関に融資を申し込むことで、有利な返済計画を立てることが可能です。
空室対策の具体的ノウハウを蓄積している
最後に大事なポイントが、不動産業者にどれほど空室対策のノウハウがあるかということです。一般的に投資用不動産は築年数の経過によって空室率が高まり、家賃も下げなければならないと言われます。しかし業者によってはさまざまな対策を立てることで、賃料を下げることなく空室期間を短くすることができます。
不動産業者を選ぶ際には、空室となった時にどう対処するのかを聞いてみましょう。単純に家賃を下げて対処するという業者はNGです。たとえば賃貸が付きやすくなるキャンペーンを実施したり、内装や設備に工夫することで魅力ある物件にするといったノウハウがあれば安心です。
まとめ
不動産投資で付き合うべき不動産業者選びには、このように具体的なチェックポイントがあります。大事なことは最終的に収益性を高めるためのノウハウを蓄積しているということです。しかし実際には、そのような業者を見極めるのは難しいかもしれません。そこで、たとえばカーメロエージェントのように不動産投資に精通した業者に依頼して、長く付き合える不動産業者を紹介してもらうのもよいでしょう。
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