不動産投資はいくらからはじめられるか？

2017/11/18

インカムゲインキャピタルゲインクラウドファンディングタワーマンションファミリー向け一棟買い不労所得初心者向け区分マンション戸建て空室リスク

不動産投資を始める際の費用としては数百万円から一億円以上まで非常に様々な価格帯になっています。
上限は正直上を見ていくと、きりがないという面もあるのですが、下限については大体決まっています。

そこでまずできるだけ費用をかけずに始めるパターンから、多額の費用を投資したパターンまで、費用がどの程度掛かるのかを見ていきましょう。

1.100万円台から始める時

100万円台から始める不動産投資としては、アパートの一室購入もしくは地方の中古戸建購入などが考えられます。
都心でもアパートの一室であれば1000万円以下で購入できますし、いわゆる空き家の増加によって戸建ても1000万円以下で購入できる物が増えています。

これらの物件は格安で購入できるので、賃貸に出したときの利回りは高いものが見込めます。
例えば500万円で購入した物件を5万円で貸し出せれば、年間の表面利回りは10%以上ですし、戸建て物件を関東の郊外で800万円程度で購入できれば、それを8万円程度で貸し出すこともできます。

ただしこれらの物件は価格が安い代わりに、設備が魅力がなかったり、築年数が古かったりするものが多いので、客付けが難しくなっています。
満室経営を前提とした表面利回りの数字は良いのですが、実際に客付けができるかどうか、空室リスクまで考えて購入しなくてはいけません。

2.1000万円～5000万円代の不動産投資

1000万円以上の物件になると、区分マンションが購入できますし、5000万円もあればアパートの一棟買いも可能になってきます。

区分マンションは一人暮らし向けのマンション物件が多いので、現在増加している単身者世帯向けの住まいとして、確実な需要があります。ただし、需要があるだけに売買の場に出ても人気が高く、価格も上昇傾向にあるのが悩ましいところです。

客付けに苦労せずに確実に不動産投資で利益を得ていきたいという人には向いているのですが、利回りはどうしても都心に行くほど低くなってしまい、低い時は5％程度、高くても8％程度の表面利回りになるでしょう。

アパートの一棟買いになると、運用によっては高い利回りを得られます。
ただし5000万円程度で購入できる一棟アパートは築年数の経過した中古物件になってしまうので、それなりに客付けに苦労することになるでしょう。

3.5000万円～1億円の不動産投資

5000万円から1億円レベルの不動産投資になると、個人投資家ではこの程度の価格帯が上限となってくるでしょう。
この程度の資金があれば地方ならばマンションの一棟買いも可能ですし、都心で戸建てを購入したり、質の良い大型ファミリー向けマンションを購入することもできます。

全ての不動産投資に共通することですが、地方で価格の安い物件を購入すれば利回りは高くなりますが、実際に客付けができるとは限りません。
一方で今日本では東京や人口の多い商業地に人口が集中する傾向にありますから、そういった場所には人も集まります。ただし、物件価格もそれ相応に高騰しています。

1億円もあればタワーマンション物件も購入できますが、そういった物件を購入した場合、価格が高い割に家賃はそれほど伸びないので、利回り5%以下になってしまうことも珍しくありません。
ただし客付けに苦労することは少ないです。こういった高額物件を購入するのであれば一か八かで地方の一棟マンションを購入するよりも、都心で需要が見込めるやや低い利回りの物件を購入して、売却価格を含めたインカムゲイン、キャピタルゲイン双方での最終的な利益を考えていきましょう。

都心の物件であれば、売却時の値下がりリスクも低いので、例えば10年間物件を運用して毎年5%の利回りを確保、そして10年後に購入時の90%で売却ができれば、10年間で購入価格に対して40％の利益を得るといった運用も多くなります。

4.1億円以上の不動産投資

1億円以上の不動産投資になると、マンションの一棟買いや事業用ビルの購入など法人で購入するような不動産になってきます。
法人で運用しているような物件の場合は、ある程度売却も睨んで運営をしていることになるので、利回りよりも売却益目的となってきます。
そのため、地価の上昇が見込めるようなエリアに絞って物件を購入し、値上がりしたところで速やかに売っていくという、スピード感のある投資をしなければいけません。

5.少額から始められる不動産投資

一方で、最近ではクラウドファンディングのシステムを利用して少額から始められる不動産投資が増えてきています。
例えば一口100万円で投資家から資金を募り、5千万円などのまとまったお金になったら事業会社がアパートやマンションなどの物件を購入します。
そして、その物件を運営していき、家賃収入を投資額に応じて投資家に分配をしていくのです。

こういったファンドでは、定期預金よりも高い利回りを魅力として、投資家にアピールしているものも多く、利回りでは5～6％程度が提示されています。
自分で物件を運営するよりも利回りは低いと感じてしまう人もいるでしょうが、管理運営の手間もかからず、ほぼ不労所得に近い形で利益を得られるので、クラウドファンディングを利用した不動産投資も最近では人気になっています。