一棟投資マンションは区分投資よりも多くのメリットがあります。土地を保有できますし、オーナーが自由にメンテナンスできるからです。ただしその運用を任せる業者選びは慎重に行わなければなりません。そのためには、業者選びのプロに依頼することをオススメします。
一棟投資とはどんな投資か
一棟投資の種類
マンション投資には、ひと部屋のみ保有して賃貸経営をする区分投資と、ひとつの建物すべてを保有して経営する一棟投資があります。
一棟投資の種類は大きく分けて3種類あります。まず自分が保有する土地にマンションを建てるか、あるいは新規に土地を購入して建てるか、いずれにしてもマンションの設計と建設から手掛ける方法です。これは周辺の賃貸需要に合わせた間取りなどを考えられるのが利点です。ただしテナントを集める必要があり、最初から収益が確保されない点に注意が必要です。
次に新築で売り出される一棟マンションを購入する方法があります。こちらもテナントを集める必要がありますが、物件の場所を選べる選択肢が広いことが利点です。
そして3つ目は、すでにテナントが埋まっている中古の一棟マンションを購入する方法があります。価格も安く、家賃設定も安くなりがちですが、最初から収益が得られることが利点です。また、新築よりも場所選びの選択肢がさらに広がる利点もあります。
どんな人に一棟投資はオススメか
一棟投資は大きな借り入れをするので、不動産投資を始めて行う人は区分所有でワンルームマンションなどを購入するケースが多いでしょう。しかし、収益性などを考えると、区分投資も一棟投資もさほど変わりはありません。
借り入れ金額は大きくなりますが、投資用マンションの融資は利回りを評価するので、融資がおりるかどうかはサラリーマンでも問題はないでしょう。
以上を踏まえて、一棟投資がオススメなのは、高い収益性を望む人ということになるでしょう。区分所有のマンションを複数購入する方法もありますが、実質的に土地を保有することはできません。一棟投資ならば土地も保有するので、建て替えなども自由に行えます。
また区分所有を複数運営するとなれば管理も面倒ですが、一棟投資ならばそのような煩わしさもありません。不動産投資にあまり時間を避けない人にもオススメです。
また一棟投資は節税効果も高いので、給与所得が高い人にもおススメです。たとえば課税所得が1,800万円を超える人は、所得税率が40%となります。しかし一棟投資での節税により課税所得を1,800万円以下に下げることで、所得税率は33%になり、所得税の還付のほかに7%もの減税効果を生み出せます。
なぜ今「一棟投資」なのか
日本は少子高齢化が明確となり、今後は世帯構成も大きく変わります。たとえば単身者による単独世帯が増えて子どもがいる世帯は減少傾向にあります。
世帯構成が変われば、賃貸需要も変わります。これまでは賃貸需要のあったワンルームマンションも、若年層の減少や未婚者の増加によって広さや間取りなど求められる条件が変わることになるでしょう。
区分所有のマンションは、専有面積そのものを変えることができません。しかし一棟マンションであれば、建て替えの際に間取りなどを自由に変更できます。
つまり、一棟投資であれば変化する賃貸需要に応じて、フレキシブルに供給スタイルを変えられる利点があるということです。たとえば高齢者向けのバリアフリー住宅に変更することも可能でしょう。
一棟投資のメリット・デメリット
一棟投資のメリット
一棟投資の大きなメリットは、土地を保有できることです。もちろん区分所有マンションも土地の保有分がありますが、それは個人が自由に使えるというものではありません。
一方で一棟投資の場合には、建物を修繕するのも建て替えるのも自由です。そのため区分所有のマンションよりも有利な条件で売却できます。
また建物全体をオーナーの判断で自由にメンテナンスできるので、賃貸需要に応じて集客力を高めることも可能です。このような自由度の高さも、一棟投資のメリットといえます。
さらに一棟投資は区分所有よりもわずかですが、利回りも高くなっています。
一棟投資のデメリット・リスク
賃貸需要は立地によって大きく変わります。また、現在は賃貸需要のある場所だとしても、それが将来も保証されるわけではありません。たとえば学生を見込んで賃貸運営しているものの、学校のキャンパスが移転することにより空室率が高まるというケースもあります。
区分所有のマンションを複数の場所に保有すれば、このようなリスクは分散できます。一棟投資の場合には賃貸需要の変動リスクが大きいというデメリットがあるということです。
また一棟投資は土地を保有することで、自由に建て替えができるメリットがありますが、そこにはリスクも潜んでいます。
というのも、土地には法規制というものがあり、現状のマンションと同じ規模の建物に建て替えができないケースがあるからです。
たとえばワンルーム規制により、中古で購入したワンルームマンションを同じ広さの間取りに建て替えることができないことがあります。東京都の場合、区によっても条件は違いますが、最低専有面積の設定やファミリータイプもある程度確保するなど、いろいろと建設のための条件があります。これらは収益性にも影響するので、購入前にはしっかりと確認することが必要です。
リスクを回避するには
一棟投資にもリスクはありますが、回避する方法もあります。
やはり区分所有マンションをひと部屋保有するよりも、資金面でのリスクは高まります。この点は、ある程度の空室を想定して資金計画を立てることでリスク回避ができます。
また空室率を上げないためには、周辺の賃貸状況を分析して需要を高める対策も必要です。たとえば女性の需要が多いのであれば、防犯面を充実させてアピールすると効果的です。
建て替えに関するリスクも、エリアの法規制をしっかりとチェックしておけば回避できます。
また売却に関しても、高額であるために区分所有マンションよりも買い手を探しにくいリスクもあります。これはリフォームで工夫して賃貸需要を高めるなど、利回りを高く維持することで回避が可能です。
区分所有と一棟マンションの利回り
一棟投資を始めるには
一棟マンション投資に強い不動産会社を選定する
一棟マンションは区分所有マンションとは異なる管理や売却手順が必要です。そのためにも、購入から管理まで、一棟マンション投資に強い不動産会社に任せることが大事です。
物件選びも区分所有とは異なり、土地の活用も視野に入れた場所選びが必要になります。地価の動向や将来の建て替え時に問題のない立地条件かどうか、賃貸需要に問題がないかなど考慮すべきポイントが数多くあります。
賃貸需要に関しては戸数も多いので、ある程度の需要が確保できる場所を選ばなければなりません。
そのように区分投資では不要な情報を有する不動産会社を選ぶことが必要です。
カーメロエージェントなら一棟マンション投資にも強い
カーメロエージェントは区分投資はもちろんのこと、一棟投資に関しても得意としています。そこで、一棟投資における経験が豊富な不動産会社をご紹介できます。
物件の選定はもちろんのこと、賃貸運用における管理や売却のための出口戦略の提案にも長けた不動産会社を紹介しています。予算や運用方法など条件を詳しくお聞きしたうえで、最適な業者をピックアップいたします。
まずはお気楽にご相談ください。
カーメロエージェント
まとめ
一棟投資は区分投資にはないメリットがありますし、もちろん注意点もあります。ひとつ言えるのは、区分投資よりも高い資産価値として残すことができるので、将来を見据えた不動産投資をするのであれば区分投資よりも有利といえるでしょう。
そのために重要なのが、不動産会社選びです。カーメロエージェントであれば最適な業者をご紹介できますので、まずはお問い合わせ頂ければと思います。
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