日本は地震大国と呼ばれているように自然災害の多い国です。
地震のリスクや津波のリスク、巨大台風によるリスクなど、不動産経営において想定しておかなくてはいけない災害リスクがたくさんあります。
今回はさまざまな災害リスクと対策方法について考えていきます。
不動産投資で考えなくてはいけない災害リスク
災害リスク・地震
地震はいつどこで起こるかわかりません。皮肉にも阪神・淡路大震災や東日本大震災は、多くの不動産経営者に災害リスクをふまえた不動産投資のあり方について考えさせるきっかけとなりました。
不動産投資を行う上で地震のリスクは最も典型的な災害リスクといえるでしょう。ハザードマップなどを参考にして、もし巨大地震がやってきた場合にはどう対処するべきなのか、災害リスクを十分に考えて対策をとる必要があります。
地震によって発生する家屋倒壊、火災、津波、地盤の液状化現象、土砂崩れなど、これから物件を購入しようと考えている人は物件の周辺を見て、災害リスクを想定してみることが大切です。道路が狭くて建物が密集している場合は、火災の際に避難路が確保できないことが想定できます。
また、築年数の経つ物件の場合は建物自体が倒壊する恐れもあります。火災保険（地震保険）への加入はもちろんのこと、入居者の命をどうやって守るのかを第一に考えたリスク対策が重要です。
災害リスク・火災
火災も地震に並ぶ大きな災害リスクの一つです。過去の関東大震災では、地震による被害よりも火災による被害が甚大でした。木造建築が多かったことが、甚大な被害を出した要因になっています。
過去の教訓を生かして都市計画法が制定され、防火対策に重点を置いた都市計画が行われてきました。火災の場合は、自然災害というよりは人災の側面が大きくなります。火災保険に加入することはもちろんのこと、鉄筋コンクリート造などの火災に強い物件を購入することなども、災害リスクを回避する対策になります。
災害リスク・津波
東日本大震災では、あらためて津波を恐ろしさを思い知らされました。東日本大震災以来、沿岸部では津波対策が進み、避難訓練なども盛んに行われるようになりました。
日本の都市のほとんどが沿岸部に位置しています。津波被害を受けるエリアは海抜や河川の状況で分かれます。これから投資しようとしている物件がどういう地理にあるのかを理解し、ハザードマップなどを見て津波リスクの有無を確認するようにしましょう。
災害リスク・巨大台風
地球温暖化の影響からか、年を追うごとに台風の数が増え、巨大化する傾向が見られます。台風による被害は強風による被害だけでなく、豪雨による水害にも注意が必要です。川の水が氾濫して浸水するようなエリアに物件が立地している場合は、水害対策を考えておきしましょう。
これから不動産投資を行う場合は、川が増水して氾濫するようなエリアを避けて、海抜の高いエリア、地名に川や谷がついていないエリアを選ぶようにしてください。
災害リスクに備える火災保険について
火災保険の
火災保険というネーミングになっていますが、現在では火災だけでなく、地震災害や台風災害、水害などあらゆる災害をカバーしています。火災保険に加入することで、さまざまな災害リスクに対処できるので、物件のオーナーは必ず加入すべきです。
火災保険は、加入する前に保険金額（補償額）を設定します。保険金額（補償額）というのは、もしも災害に遭った場合に保険で補償が受けられる範囲を指します。例えば、保険金額（補償額）5000万円の火災保険に加入していたとしましょう。もし地震や台風などで5000万円の被害を被った際は、被害額の全額が保険の補償でまかなえます。
火災保険料は、建物の構造等によって掛け金が変化します。例えば、木造建築よりも鉄筋コンクリート造の方が掛け金が安くなります。また、地域によっても掛け金に違いがあります。南海トラフ地震が予想されるエリアでは他の地域よりも掛け金が高くなります。
まとめ
今回は、さまざまな災害リスクについて解説してきました。地震や台風といった自然災害はいつ、どこで起こるか誰にもわかりません。
物件がどのような災害リスクを抱えているのかを想定して、できる範囲内で火災保険に加入しておくことが大切です。
また、入居者の避難経路を確保しておくことなど、災害時の対策を考えることもオーナーの務めです。