どれくらいかかるの？物件売却にかかる税金の種類と金額を解説

今回は不動産物件を売却する際に支払わなくてはならない税金について詳しく解説していきます。不動産物件の価格は高額なためかかってくる税金もばかになりません。税理士さんに調べてもらったらすぐに割り出してくれますが、依頼するにも費用がかかります。素人の方にも理解してもらえるように解説しています。

不動産の売却には印紙税・譲渡所得税・住民税の3つの税金がかかる

税金の金額や支払うタイミングをあらかじめ理解しておこう！

不動産投資で手に入れた物件を売却する際には、印紙税と譲渡所得税、所得税の3つの税金がかかります。それぞれ物件を売却する工程ごとに発生する税金で、印紙税は売買契約を結んだ際に契約書に貼付する印紙にかかる税金です。

また、譲渡所得税は確定申告のタイミングでかかってくる税金で、その翌年には、所得に応じた住民税が課せられることになります。それぞれ支払う時期が異なるので支払いのタイミングや金額などをあらかじめ頭に入れておくことが大切です。

印紙税

印紙税は、不動産物件の売買契約を結ぶ際に必要になってくる税金です。不動産売買契約書には、売買契約額に応じた収入印紙を添付しなくてはなりません。売主と買主とが同じ内容の契約書を用意して取り交わすため、それぞれ印紙が2枚必要になります。売主と買主がそれぞれ、自分で保管する契約書の印紙代を負担するのが一般的です。

【印紙税額】

• 売買契約額：100万円～500万円：本来の税額2000円　軽減税率適用1,000円
• 売買契約額：500万円～1000万円：本来の税額10000円　軽減税率適用5000円
• 売買契約額：1000万円～5000万円：本来の税額20000円　軽減税率適用10000円
• 売買契約額：5000万円～1億円：本来の税額60000円　軽減税率適用30000円
• 売買契約額：1億円～5億円：本来の税額100000円　軽減税率適用60000円
• 売買契約額：5億円～10億円：本来の税額200000円　軽減税率適用160000円
• 売買契約額：10億円～50億円：本来の税額400000円　軽減税率適用320000円
• 売買契約額：50億円～  ：本来の税額600000円　軽減税率適用480000円

（2020年の3月31日まで軽減措置が適用）

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産物件の売却額から、不動産投資額（購入金額）、売却時にかかるさまざまな諸費用を差し引いた額にかけられる税金です。不動産物件の売却額には、固定資産税と都市計画税の精算金も含まれています。不動産物件の売却額よりも諸費用が大きかった場合は、譲渡所得税は発生しません。

①不動産投資額（購入金額）

不動産投資額（購入金額）は、不動産投資の際にかかった仲介手数料なども含まれます。また、物件価格は所有年数に応じて減価償却されます。

【減価償却の計算式】

減価償却費＝建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数
（償却率：鉄筋コンクリート造は0.015、木造は 0.031）

例えば、1億円で購入した築10年の鉄筋コンクリート造のマンションの場合

減価償却費＝1億円×0.9×0.015×10

で減価償却費は、1350万円となります。

②売却時にかかるさまざまな諸費用

売却時にかかるさまざまな諸費用（譲渡費用）には、仲介手数料や印紙代が含まれています。

①と②の費用を不動産物件の売却額から差し引いた金額に対して譲渡所得税が課せられます。利益が出なかった場合には、譲渡所得税も住民税もかかりません。

住民税

不動産物件の売買で発生する住民税は、不動産を売却して得られた利益に対してかかる税金です。売却価格よりも、不動産投資額や管理費などの諸経費が大きい場合は、税金が発生しません。

不動産などの譲渡所得は、給与所得や事業所得と分けて計算する「分離課税」で割り出しています。

まとめ

今回は、不動産投資を行って手に入れた物件を売却する際に発生する税金に焦点を当てて解説してきました。不動産物件の売買では、基本的に印紙税と譲渡所得税、住民税の3つの税金がかかってきます。売却した額が購入額を大きく下回ることがほとんどなので、実際には譲渡所得税や住民税が発生することは少ないでしょう。物件を運営している間の家賃収入は、物件売却に係わる税金と関係ありません。