家賃保証に要注意！トラブルを避けるための注意点とメリットデメリット

みなさんは家賃保証という言葉で何を連想されますか？入居する際の家賃保証会社。または一括借り上げにともなう家賃保証制度があるサブリース契約でしょうか。入居する際の家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納したときに家賃を立て替えて補償するものです。今回は家賃保証のメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。この記事を読んで家賃保証のリスクをしっかり理解するようにしてください。

家賃保証：家賃保証会社の代位弁済

家賃保証会社の代位弁済とは

入居者が家賃を滞納した場合に、その家賃を肩代わりするのが家賃保証会社の「代位弁済」です。家賃保証会社の最大の責務は滞納した家賃の肩代りをする「代位弁済」にあります。

家賃保証会社に入っているからオーナーは完全に安心というわけではありません。以下では家賃保証会社のメリットとデメリットをまとめています。

家賃保証会社の代位弁済のメリット

アパート経営において家賃保証会社の「代位弁済」を利用するメリットとして、入居者が家賃を滞納した場合、家賃保証会社が家賃の肩代りをしてくれるという点が挙げられます。

家賃保証会社の代位弁済のデメリット

家賃保証会社の「代位弁済」はメリットばかりではありません。裏側にはデメリットもあります。入居者が家賃を滞納して家賃保証会社が「代位弁済」を行った場合、「代位弁済」のための手数料が発生することがあります。

入居者には「手数料」もしくは「損害金」という項目で請求がくることがあるので注意が必要です。また、オーナー側の注意点として「代位弁済」の手続きを行うまでの前後の家賃は肩代りしてもらえないことがあります。家賃の延滞分が全額補償されるとは限りません。

また、家賃保証会社との契約後、数カ月間は免責期間が設けられていることがあります。免責期間は家賃の「代位弁済」が行われません。家賃保証されない免責次項が契約に入っていることもあるので契約時には注意するようにしましょう。

家賃保証：一括借り上げにともなう家賃保証制度契約（サブリース契約）

アパート経営で最も大きなリスクになるのが空室率です。アパートのオーナーや管理会社はできるだけ空室を埋めようと努力しますが、場所や条件によってなかなか空室が埋まらない物件がでてきます。

そこで登場してきたのは「一括借上げをして家賃保証をする管理業務」サブリース契約というシステムです。

サブリース契約のメリット

サブリース契約は不動産管理会社がオーナーからアパートを一括借り上げして、一般の入居者へ「また貸」する転貸という形態をとっています。アパートのオーナー、特にアパート経営になれていない場合は、一括で借り上げてくれて管理全般をプロに任せられるので、大幅な業務の削減につながります。家賃保証がついているので、空室率を気にする必要もありません。

サブリース契約のデメリット

「20年一括借り上げ」を強調するサブリース会社をよく見受けますが、20年間契約内容が変わらないという意味ではありません。一般的には2年に1度のペースで契約更新があります。オーナーは「20年間は安心だと思っていなけれど、2年ごとに家賃が下がっていく、約束が違うぞ！」ということになりかねません。契約時には契約書をしっかり確認することが大切です。

最近では「かぼちゃの馬車」問題がニュースになり世間を騒がせました。いくら契約書で家賃を補償するとうたっていても、サブリース会社自体が傾いてしまったのではどうにもなりません。サブリース賃料の支払いが完全停止となってしまった場合、オーナー側はなきねいりする以外に方法がありません。

まとめ

「苦労せずに毎月収益だけが入ってくる」アパート経営はそれほどあまくはありません。逆に、入居者が住みやすいように工夫して空室率を下げる努力をした結果、アパート経営が改善したときの達成感はなにものにも代えられません。事業というのは本来そういうものではないでしょうか。

アパート経営は自身の目でしっかり物件を確かめて地道に運営していくしかありません。そのためには信頼できる不動産管理会社の存在も欠かせないでしょう。