目指せ年収1000万！収入をさらに増やす不動産投資術

今回は年収600万円の、ある程度余裕のある人が副業で不動産投資を行って年収1000万円を目指す方法について解説していきます。年収600万円の人が1000万円の収入を得るためには不動産投資で400万円の収益を得る必要があります。具体的にどうすれば400万円の収益がでるのかシミュレーションしてみましょう。

家賃収入で年間400万円を稼ぐにはどうしたら良い？

不動産投資の利回り5%でシミュレーション

それでは、年収600万円の人が不動産投資で400万円の副収入を得るシミュレーションを行ってみましょう。

不動産投資の年間実質利回りが5％だとした場合、400万円を稼ぐためには8000万円の不動産投資を行う必要があります。計算式は、(100÷5)×400万円となります。

以下は都内のワンルームマンションの区別の利回りです。

• 港区、品川区、目黒区、大田区：4.5%
• 墨田区、江東区：4.8%

しかし、年収600万円の場合、都内の銀行での平均融資額は約4000万円から5000万円の間となっています。つまり、上限枠の5000万円の融資を受けたとしても3000万円不足することになります。

残り3000万円をどうするか、家族全員の資産や両親の資産などを申告して銀行に再度融資額の交渉を行うという方法があります。担保となる不動産などがあるとなお融資が受けやすくなります。この方法で年収500万円の人が1億円以上の融資にこぎつけたというケースがあるそうです。

それでも5000万円しか融資が受けられなかった場合は、5000万円の物件でプラス3000万円の付加価値が見込める物件を探すか、少しずつマンション物件を買い増していくしか方法がありません。

物件数を少しずつ増やしていく方法

融資額の5000万円で物件を購入した場合、さまざまな経費を差し引いた収益が年間で200万円あったとしましょう。10年間で2000万円、立地などの条件にもよりますがローンの返済終了後には3000万円ほどの土地資産が手に入ることになります。2000万円の家賃収益と3000万円の土地資産を合わせたら5000千万円の資産収入が得られることになります。

その5000万円でまたマンション物件を買い増して行きます。今度は自己資本による買い増しなので、銀行への返済が不要なため、当然運用利回りも高くなるはずです。買い増していくことで、毎年のキャッシュフローも倍増していきます。最終的に利回りが10%を超すくらいになれば、給料の600万円と家賃収入とを合わせて年収1000万円も夢ではありません。

不動産投資の利回りについて

不動産投資の利回りには大きく分けて3種類あります。

1つ目は、「表面利回り」です。表面利回りは、税金や修繕費などを計算に入れずに割り出した単純な利回りのことを指します。

2つ目は、「実利回り」です。実利回りとは、銀行融資の返済額やマンションの修繕費、管理費、税金などを計算に入れて割り出した実際の利率です。

3つ目は、「自己資本利回り」。自己資本利回りは、不動産投資でもっとも重要な利回りです。当初の自己資金に対して、何%の利率でマンションの運営が行われているかを割り出しています。

例えば、自己資金300万円で銀行から残りの4700万円の融資を受けて5000万円のマンション物件を購入して運営しているケースでは。

諸費用（銀行の利息も含む）を差し引いた年間の家賃収入が200万円の場合、わずか自己資金300万円で5000万円の物件を購入して、年間200万円の収益を出しているということになります。

300万円の自己資金で年間に200万円の収益をだしているなんて、一般的な投資では考えられない高利回りです。銀行から融資を受けて行う不動産投資の最大のメリットはそこにあります。

まとめ

今回は、年収600万円の人がトータルで年収1000万円を目指す不動産投資の方法について解説してきました。年間400万円の収益をあげるのは最初は大変そうですが、うまくいけば途中からは倍々にキャッシュフローが増えていきそうです。不動産投資の運営でもっとも大切なポイントは、良い不動産管理会社に依頼することだといわれます。信頼のできる不動産管理会社に頼めば、本業の仕事をしながらでも副業の不動産投資がスムーズにいくでしょう。