徹底解説!不動産投資のリスクとは

不動産投資を始めるとなると、投資上で発生するリスクが気になるものです。不動産投資は比較的安定していると言われる投資手法ですが、それでもいくつかリスクが伴うもの。そこで不動産投資を行う上で発生する代表的なリスクを知っておきましょう。

1.空室リスク

最初に考えなければいけないのは、部屋の空室リスクです。
空室が発生すると、収入が0円になってしまいます。さらに融資を受けて物件を購入していた場合、収入がなくなるとローンの返済ができなくなってしまうこともあります。
そうすると借金は残っているのに、物件を手放さざるを得ない。
さらには物件を手放してもローンが完済できないこともあり、最悪の場合、任意整理や自己破産をしなければいけないこともあります。

空室を出さないためには、確実に需要のある物件を見抜いて投資を行うといった対策が必要です。
つまりは需要と供給の関係を満たしていかなければいけないのです。
もちろん不動産投資家として、入居者に対し魅力的な物件を供給するために、客付けの方法も学んでいく必要があるでしょう。

2.家賃滞納リスク

入居者が無事に決まったとしても、その入居者が確実に家賃を毎月納めてくれるとは限りません。
収入が低い人であれば、毎月家賃が決まった日に支払えないこともあるでしょうし、失職して収入がストップしてしまえば、それまできちんと家賃を納めていた人でも、納入が難しくなることもあります。

それまできちんと家賃を支払ってくれていた人であれば、多少納入を待ってあげることもできるのですが、何ヶ月も続くとこちらも収入が途絶えてしまい、ローンの返済が難しくなってしまいます。

つまり、入居者が決まったからといって完全には安心はできません。
家賃滞納リスクを見抜くには、入居者の審査時に、きちんと収入があるか、これまで借金がないか、等の情報から判断しなければいけません。

最近では家賃保証会社というものもあるので、家賃保証会社を利用してそちらから滞納している入居者に対し、家賃の徴収を行ってもらうこともできます。
また管理会社から家賃を徴収してもらっても良いでしょう。

3.金利リスク

ローンを利用していない人には関係がありませんが、大半の人はアパートローンなどの投資用ローンを利用して、物件を購入します。
そのため金利リスクも把握しておかなければいけません。

アパートローンを返済する時には、金融機関の収入部分の金利を上乗せして毎月返済をしなければいけません。
金融機関が設定する金利は固定金利でない限り、日銀の公定歩合や景気の影響によって変化します。
2017年現在では、日銀の公定歩合は空前の低金利であるマイナス金利に設定されています。
そのため各種金融機関の金利も非常に低い水準にあり、投資家にとっては有利な状況であると言えます。

しかし、それだけに今後日銀の公定歩合が上昇すれば、変動金利で融資を受けている場合金利が上る可能性が高いのです。
残債が多ければ多いほど、金利の上昇の影響が大きく、残債の金額によっては毎月のローン返済が数万円上がってしまうこともあります。
低金利だからといって油断して多額の融資を受けていると、金利が上がった時に一気に返済が大変になることもあります。
それを避けるためにはできるだけ自己資金で物件を購入するようにしましょう。

4.資産価値低下リスク

物件の価値が管理が行き届いておらず、美観や機能性が損なわれた、また地価が下落した影響で購入時よりも不動産の価格が大きく下がってしまうといった、不動産の資産価値が低下するリスクもあります。

例えば何らかの事情で現金が必要になった時など、所有や運営している不動産を手放さなくてはいけなくなったとします。
その時資産価値が大幅に下がっていると、売却する不動産の価格にも影響し、購入時よりもかなり低い価格でしか売却できないこともあるでしょう。

土地相場はそれほど変化していなくても、物件の管理状態が悪く外観がみすぼらしくなっていたり、機能的な面での破損が多くなったりすることがあれば、売却価格に大きく影響してきます。
これを防ぐためには、資産価値が下がりにくい需要のあるエリアに不動産を買う、そしてある程度の経年劣化は仕方ないにしても、できるだけしっかり管理されている物件を購入し、不動産としての価値が下がらない物件を見抜いて購入しなければいけないでしょう。

5.災害リスク

賃貸物件に限りませんが、不動産を持っていれば災害リスクには常に気を配らなくてはいけません。
火事だけではなく、水害、地震、台風など日本は様々な自然災害があり、そして人的な災害もあります。
特に近年大地震が立て続けに起こった影響で、耐震性を気にする入居者は多くいます。

災害リスクを避けたいと思うのはオーナーだけではなく、入居者も同じなのです。
入居者が安心して住めるような物件にすればそれだけで客付けしやすくなるでしょうし、自分も安心して物件を運営できます。
災害リスクを避けるにはアパートよりマンションを購入した方が良いでしょうし、万が一に備え手厚い保険に入っておくことも必要です。

不動産投資における災害リスクと対策方法