レバレッジって何？アパート経営におけるレバレッジとは何か レバレッジを高めるべき理由は？

みなさんは「レバレッジ」という言葉をご存知でしょうか。不動産投資、なかでもアパート経営は「レバレッジ効果」を最大限に活かせるビジネスだといわれています。今回はアパート経営における「レバレッジ効果」について解説します。

レバレッジとはどういう意味？

レバレッジとは「てこ（レバー）の作用」という意味です。「てこの原理」を活用すると小さな力で大きなモノを持ちあげることができます。

レバレッジは主に経済活動で使われることが多い言葉です。経済活動では自己資金が少ない状態で他人の資本を使って利益率を高めることを意味しています。レバレッジは「レバレッジ効果」「レバレッジ率」などとも呼ばれ、意味はどれも同じです。

「レバレッジ効果」によって利益が増幅するケースもありますが、逆に「レバレッジ効果」によって大損害をこうむる恐れもあります。

具体的な事例で解説しましょう。

仮に自己資金が現在200万円しかない場合は200万円が総資産です。200万円の総資産を使って事業を行い20万円の利益を出した場合は、10％の利益率ということになります。

この人は商売が上手で有望視できると金融機関が判断し、300万円を融資したとしましょう。300万円を借り入れて総資産は500万円になります。500万円を事業に使って50万円の利益が出たとしましょう。仮に300万円の融資額の利払いに5％の15万円を支払ったとして、利益は50万円－15万円で35万円。利益率は35万円÷200万円＝17.5％です。

自己資金200万円（10％の利益率）が300万円の融資を受けることで利益率17.5％までアップしたことになります。

アパート経営におけるレバレッジ効果

アパート経営におけるレバレッジ効果も上記の解説で事例にあげたビジネスと原理は同じです。

レバレッジ効果を高めるためのアパート経営には、自分で現物アパート物件を見つけ出して運営する方法がもっとも適しています。他人まかせのREITではなかなかレバレッジ効果が期待できません。

ある程度不動産に詳しくて儲かりそうな物件選びから、不動産仲介業者との契約、メンテナンスや修繕の手配なども自分でできることが理想です。このとき、できるだけ値下がりしないエリアの土地を見きわめるようにしてください。

自分で物件選びからはじめるアパート経営であれば少ない自己資金で最大のレバレッジ効果が期待できるでしょう。

事例として、3000万円の中古アパートを購入するのに自己資金が10分の1の300万円しかなかったとしましょう。残りの2700万円を銀行融資に頼ったとして、家賃の中から融資額を毎月返済していくことになります。

この場合、わずか300万円の自己資金で10倍の3000万円のアパートを所有することになるのです。融資の返済期間が終了したら、アパートと土地が残り、わずか300万円の元手でアパートを手に入れたことになります。

融資の返済期間終了後、アパートの建物自体は耐用年数が過ぎているかもしれませんが、土地の値段はそれほど目減りしません。場所によってはむしろ値上がりしている可能性があります。

わずか300万円の自己資金がいつの間にか大きな財産に変貌しています。財産を大きくしたのは入居者が毎月払ってくれる家賃です。もちろん、レバレッジ効果を発揮するためには、アパートの丁寧な管理も欠かせないでしょう。

アパートの管理を上手に行うためには、信頼できる不動産管理会社に管理を依頼することも重要なポイントになります。

まとめ

アパート経営における「レバレッジ効果」について解説してきました。レバレッジ効果を活用することで少ない自己資金で大きな利益を生み出すことができます。「レバレッジ効果」の良い面だけを述べてきましたが、レバレッジ効果は変動性を高めるため、逆に働いた場合には自己資本の損失を増幅させる恐れがあります。レバレッジ効果を活用した確実性の高いアパート経営を行うようにしましょう。