不動産投資の物件選びのポイント

2017/11/19

不動産投資を始める際には、必ず物件選びをしなければいけません。投資初心者は買える物件は最初はおそらく安価な物件だけでしょう。

それだけに、物件選びは相当慎重になるはずです。では運営をしていきやすい物件選びをするポイントには、どういったものがあるのでしょうか。

1.不動産投資の成否を左右するのは物件選び

まず不動産投資の成否を大きく左右する要素は、何よりも物件選びと言っても過言ではないことを認識しておきましょう。良い物件を選ぶことで、不動産経営のリスクを大幅に軽減できますし、最初の物件選びで失敗してしまうと、それを取り返すのは相当至難の技です。もちろん物件を購入して失敗したと思ったら、即座にそれを売却し新しい物件を購入してもよいのですが、不動産は株のように一日で買ったり売ったりできるものではありません。さらに購入した物件が購入時よりも高く売れるという保証はありませんし、仲介手数料や各種の税金によって基本的にはすぐ買い換えたとしてもマイナスが出ることはほぼ確実と言えます。そのため物件選びは特に慎重に行うようにしましょう。

2.物件選びのポイントで最も重視するのは立地

物件選びをする上のポイントには色々な視点があります。ただし数あるポイントの中で重要なものといえば、それは間違いなく立地です。
不動産を購入した物件の周辺環境は何らかの用途によって変動することはありますが、立地そのものが変わるということは絶対にありません。物件の購入後に自分の工夫やアイデアによってもう絶対に変えられない要素こそが立地なのです。

不動産の売買価格自体も立地によって大きく変わってきます。良い立地とはすなわち人が住みたいと思うような立地のことを指します。

例えば単身者向けの物件を購入するとしたら、どんな立地が好まれるでしょうか。単身者にどんな人が多いのかというと、それは学生や若年層のサラリーマンです。
そういった人たちが通勤通学しやすいのは急行停車駅また乗り入れ路線が多い駅などでしょう。こういった場所に物件を買えば、確実に良い立地として需要が生まれます。

また駅に近いと通勤通学の利便性だけではなく、日常的な買い物などがしやすい店が近くにあったり、ショッピングセンタースーパーが近くにあったりするので、生活や趣味の利便性も良いです。そういった交通の便の良い場所こそ、立地が良いと言われる場所なのです。

3.立地以外に重視すべき物件選びのポイント

立地は物件選びにおいて最も重要と言えるポイントですが、もちろん立地以外にも重視すべきポイントはあります。
立地と似ていますが、地域やエリア選びも重要になってきます。日本はすでに人口増加時代を終え現在は人口が減少する時代にシフトしています。
それだけに人口が減っているエリアで不動産投資を行っても、安定した入居が見込めずに収入が得られないということも十分にあります。

物件選びを行う際には、若者が多く人口が増えているエリア、また他の都道府県や自治体から人が転居してきているような、活気のあるエリアを選ぶようにしましょう。こういった人口動態は国や自治体が出しているデータで確認することも出来ます。

次にチェックしておきたいポイントは物件の設備や築年数です。古くなってしまった物件に住みたいという人は、そう多くはないはずです。

もちろん古い物件はそれ相応に価格も安く、購入がしやすいというメリットがあるのですが、女性やファミリーにとっては、古い物件は治安が悪くまた生活環境も悪いものとして敬遠されがちです。古いアパートなどを購入してしまった場合は、ほぼ男性のみをターゲットにすることになるでしょう。

物件の状態が悪ければ、何かあるたびに修繕をしなければいけないので、そういった運営のためのコストもかかります。さらに最悪の場合台風などの自然災害で破損が起これば、保険や自腹の費用で、建て替えを検討しなければいけないこともあります。

さらに、自身への備えを気にする人には、耐震性も重視されるポイントです。自分が部屋を借りる人間の立場になって、どういった設備のある物件ならば住みたいと思うのか、安全性や防犯面、災害への強さを調査して、魅力のある物件を選ぶようにしましょう。

4.周辺環境

投資用物件を選ぶ際には、物件の周辺環境も見なければいけません。周辺環境が良くない物件の場合は、そこに人が住みづらくなりどんどん退去が起こります。

例えば駅に近く繁華街の中にある物件は多くの人には魅力的に感じられますが、例えばパチンコ屋や風俗店があって治安が悪いと感じられたり、夜中でも騒がしいと、住みにくいと感じる人も多いのです。

一般的に立地が良いとされる物件が、必ずしも周辺環境が良いとは限りません。
一人暮らしであればできるだけ駅に近く、コンビニエンスストアなどが使いやすい周辺環境が重視されやすいですが、ファミリーの場合は駅から離れても、周辺に警察や消防署があり治安が良く、また学校が近くにあって子供が安全に生活できる環境を求める人も多くいます。

またファミリーは車を持っていることが多いので、駅の近くで買い物するのではなく国道沿いなどの大きなショッピングセンターやスーパーで買い物をします。そのため駅からやや離れていても物件需要はあります。
このように購入する物件の種類と、想定しているターゲットによって重視する周辺環境は違ってくるのです。