初心者必見！リスクを抑えた不動産投資の始め方
不動産投資はリスクが高いもの、動く金額が大きいだけにそう考える人も多くいるものです。
しかし不動産投資は、対策をしっかりと行うことで、リスクを軽減し安全性を高めることもできる投資なのです。
そこで初心者が低リスクで不動産投資を始めるにはどうすれば良いのか、その具体的な方法を見ていきましょう。
1.都心部の中古ワンルームマンションを購入する
不動産投資を始める上で最も大きなリスクは空室リスクです。そこで空室リスクが少ない、都心部にある中古ワンルームマンションを購入することを考えます。
空室が起きれば収入が全くなくなってしまうため、毎月のローン返済ができなくなります。
また仮に全額自己資金で購入していたとしても、不動産は所有しているだけで固定資産税が発生するので、負債にしかなりません。空室が発生しやすいエリアで客付けをすることも容易ではなく、多額の広告費がかかるでしょう。
特に日本は地方において過疎化が進んでいますから、購入する場所を間違えると、その後取り返しのつかない事態にもなり得ます。
一方で、地方の過疎化が進む反面、都市部に人口が集中する傾向があります。特に東京都は今後の予測データで、単身者世帯は増加していくと見られています。そのため単身者向きのワンルームマンションの需要は確実なものが見込めます。単身者が住みやすい駅近くのワンルームマンションを中古で購入すれば、客付に苦労することもなく、確実な入居者が望めるのです。
ここで重要なのは中古マンションを購入することです。新築マンションは販売業者の利益になる新築プレミアム上乗せされているために、価格が割高です。しかし一度中古市場に出てしまえば、新築プレミアムの上乗せはなくなるので、適正価格で購入できます。
購入価格を抑えつつ、確実な需要が見込める中古ワンルームマンションを購入すれば、空室リスクを減らせるのです。
2.借入金を少なくして投資を始める
不動産投資のリスクで、空室リスクの次に大きなものは返済リスクです。返済リスクをなくすには極端な話、ローン借入をなくしてしまえばいいのです。ただし、実際には若い人が全額自己資金で不動産物件を購入することはかなり困難でしょう。そこで可能な限り借入金を減らすことを考えるのです。
例えば金利3%で1,000万円の融資を受けた場合、初年度の金利返済は30万円です。しかしこれが半分の500万円でしたら、金利分の返済額を15万円まで減らせます。もちろん毎月のローン返済額も半分以下になるため、返済リスクを大幅に軽減できます。
借入金を少なくするためには、自己資金を増やすために、金融機関に借りるだけではなく、親や親族といった身内に借りることも考えましょう。もちろん同時に購入する物件の価格を抑えると行った工夫も必要ですが、あまりにも価格ばかり見てしまうと、コストパフォーマンスの良い物件を見逃すこともあります。
まずは、金融機関以外の資金調達等も準備しておきましょう。毎月の返済金額が少なければ多少の空室が発生しても、給与から補填し、物件を手放さざるを得ない事態を避けられます。
ただあまりにも空室が続く場合は、負債化の恐れもあるので、売却も検討しましょう。
3.不動産投資クラウドファンディングを始める
マンションなどの物件を購入して不動産投資を始めるとなると、確実な需要が見込める都心の物件であれば最低でも500万円、一般的なマンションであれば1,000万円以上の資金が必要です。そんな大金の融資を受けるのも大変だし、手間もかかる。しかし、自己資金も用意できない。そんな人に向いている不動産投資の手法が不動産投資クラウドファンディングです。
不動産投資クラウドファンディングは、クラウドファンディングのシステムを利用して多くの人から少しずつお金を集めます。そしてその資金で物件を購入し、物件の賃料収入を投資額に応じて投資家に還元していきます。
そのため10万円や100万円といった、比較的低予算から不動産投資に参入できるのです。
もちろん還元される収入も比例して少なくなりますが、少しずつ投資への積み立てをしていくことで、将来的に大きな金額を形成できます。
5年や10年でサラリーマンをリタイアしたい人には向いていませんが、退職後に向けて資産を形成していきたいという人は、投資不動産投資クラウドファンディングを利用してみてもよいでしょう。
まとめ
不動産投資における大きなリスクは、空室リスク、そして返済リスクです。この２つのリスクを如何に抑えて、投資を始めるかということが、初心者がまず考えるべきリスク対策になります。
そのためには需要が見込めるエリアに物件を購入する、また借り入れ金額を少なくすることを念頭に置きましょう。