最近ニュースなどでよく聞く「サブリース」。一部のずさんな不動産会社が問題化して話題になっているため「サブリース」に悪いイメージをいだく人が増えているかもしれません。今回は「サブリース」とは何なのか、仕組みやメリット、デメリットをわかりやすく解説していきます。
サブリースとは
サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を一括借上げして第三者へ貸出すシステムです。サブリースを行っている不動産会社には、大きく分けて住居系不動産と事業系不動産の2つのタイプがあります。多いのは住居系不動産によるサブリース事業です。
アパート経営では家賃収入が収益のすべてを占めています。オーナーにとって空室率の低下は大きなリスクです。アパートの管理や家賃滞納、住人間のトラブル対応などアパート管理にはやるべき仕事がたくさんあります。
その一方、不動産会社の側にはアパート管理のノウハウがあり、効率良くアパート運営が行えます。しかし、新たにアパートを建設する場合には、土地の購入費や建設費、税金など多額の費用がかかります。
そこで、オーナーと不動産会社双方のメリットとデメリットをあわせて、互いに都合良くアパート経営が行えるように考え出されたのがサブリースというシステムです。
不動産会社は土地の購入やアパート建設の負担が軽減されます。オーナーはプロである不動産会社にアパート経営を任せて管理を行ってもらいながら、家賃の80％から90％程度の一定の保証金を得られるシステムです。双方がギブアンドテイクの関係性を築いています。
サブリースのメリットとデメリット
【サブリースのメリット】
アパート経営をプロに任せられる
アパートのオーナーは物件運営の専門的な知識に乏しいことが多く、自分でアパート管理をするのは大変です。しかし、サブリースであればプロの不動産会社が管理してくれるのでアパート経営がうまくいきやすいというメリットがあります。具体的には、空室リスクや滞納リスクはオーナーではなく不動産会社が負うことになります。
確定申告が楽
オーナーはアパート経営の業務を一括で任せられるサブリース会社と賃貸借契約を結ぶだけ。入居者との細かい賃貸契約は不要です。そのため入居者から入ってくる個別の家賃収入やさまざまな経費を計上する確定申告の作業が大幅に削減できます。
収支の管理がシンプルになるぶん確定申告の作業が効率化できます。個人のアパート経営の場合は税理士さんに依頼するケースが多いようです。しかしサブリースの場合は、経理がシンプルなので税理士さんの助けがいりません。
家賃保証がある
サブリースにはさまざまな契約プランがあります。ほとんどの場合で家賃保証がついています。オーナーはアパートの空室率や家賃滞納の心配をする必要がありません。
【サブリースのデメリット】
入ってくるのは家賃収入の80％から90％程度
サブリース契約は一括借り上げで不動産会社に管理運営を任せるシステムです。そのため、本来のアパート経営では家賃収入100％のところが80％から90％程度に減収します。家賃収入を最大化したいのでしたら、オーナー自らがアパートの管理を行う以外にありません。管理費を支払ってもプロに任せた方がトータルの収益は高くなるといわれています。
契約内容に問題があるケースも
サブリースの一括借り上げは長期間一定で推移するわけではありません。一定の期間で契約内容が更新されるのが一般的です。しかし、契約内容がわかりにくい、または長期間同じ条件で借り上げるかのような説明をして、数年後にトラブルになるケースが増えています。サブリース契約を行うときは契約内容をしっかり確認することが重要です。
サブリース会社の倒産
サブリースで一番のデメリットはサブリース会社が倒産した場合です。倒産によって双方で結んだ一括借り上げの契約が反故になります。一般的にサブリース会社が倒産したら入居者と結んだ賃貸借契約はオーナーへ引き継がれることになっていますが、入居者の敷金などはサブリース会社が預かっており、会社が倒産した場合は回収できないといったトラブルになりかねません。
まとめ
今回はサブリースについて、サブリースとは何なのか、メリットやデメリットについて解説してきました。
サブリースの最大のメリットは、アパート経営になれてないオーナーでもプロに任せることで運営効率を上げることができる点です。もちろん、サブリースでの失敗事例は数多くあります。しかし契約内容をしっかり確認すれば必要以上に警戒する必要はなさそうです。