アパート経営は税金対策に有効だという話をよく聞きます。はたしてそれは本当なのでしょうか。本当だとしたらなぜアパート経営が税金対策になるのでしょうか。今回はアパート経営が税金対策に役立つ理由と、具体的な節税対策の方法について解説していきます。
なぜアパート経営が税金対策になるのか
アパートの経営者は個人事業主ということになります。事業を営んでいいる以上確定申告が必要です。
アパートのオーナーはサラリーマンや公務員をしながら副業でアパート経営を行っているケースがほとんどです。会社からもらっている給料とアパート経営から入る収益の合計額に所得税や住民税がかかります。
アパート経営にかかる経費は計上して所得から差し引けます。アパート経営にかかる減価償却費、修繕積立金、
メンテナンス費用、管理費用、固定資産税、ローン金利などはすべて経費計上できる項目です。
家賃収入から上記の経費を差し引いた額がマイナスになる場合はアパート経営に税金がかかりません。
さらにアパート経営における赤字分を給料から差し引くことができるので、給料にかかる所得税の節税対策になります。
①所得税（住民税）を節税する方法
サラリーマンをしながらアパート経営を行っている人の場合、給料とアパートの収益を合算する「損益通算」が適用され、
アパート経営で赤字が出た場合は「損益通算」を減額して申告できます。
アパート経営で必要経費として計上できる項目は？
アパート経営における不動産所得は、実際の収益（家賃収入）から必要経費を差し引いた額です。
アパート経営における節税対策では、必要経費の項目がとても大きなウェイトを占めます。
アパート経営にかかる、税金（固定資産税、都市計画税など）や損害保険料（火災保険、地震保険など）、修繕費（入居者が退去時のクリーニング費用）、賃貸管理会社管理費、建物の減価償却費、マンション・アパート管理会社管理費（管理費、・毎年積み立てる修繕積立金）、税理士・弁護士の手数料、そのほかの経費（交通費、ガソリン費用、交際費など）、借入金の利息（融資を受けた場合）といった項目が経費として計上できます。
家賃収入から上記の経費を差し引いた金額が、アパート経営における所得ということになります。計上可能な項目を税理士さんなどとしっかり相談して計上漏れがないようにしましょう。
②建物の減価償却費を最大化する節税方法
実際には出費していないにもかかわらず毎年経費計上が行える減価償却費は、節税対策にとって重要な項目です。アパート（建物のみ）への投資額を耐用応年数で割ることで毎年計上できる減価償却費が導きだせます。例えば、建物価格が3000万円の木造アパートの場合、耐用年数が22年ということになるで、3000万円÷22となり、毎年137万円の減価償却費が発生します。課税所得から毎年137万円が経費として差し引けるわけです。
減価償却費は新築物件よりも中古物件の方が年率が高くなります。
法定耐用年数をオーバーしている物件の耐用年数は
「法定耐用年数×20％＝中古物件の耐用年数」の計算式で導きだせます。
法定耐用年数の一部を経過している物件の耐用年数は
「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％＝耐用年数」の計算式です。
事例として築10年の中古木造アパートの場合は
「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％＝耐用年数」に当てはめると
22年－経過年数（10）＋10年×20％＝耐用年数となり
12＋2＝耐用年数「14年」です。
14年間で均等に投資額を分散させられるので年間の減価償却費の比率が高くなります。
③相続税を節税する方法
税金対策には相続税対策も含まれます。現金や有価証券と異って、アパートなどの不動産物件は国税庁の路線価などを参考にして評価するため、納める相続税が安くなる傾向があります。土地では路線価の80％程度、建物は建築費の50％前後で評価されます。現金や有価証券よりも評価額を抑えることができるため節税対策に有効です。
まとめ
今回はアパート経営での税金対策について解説してきました。アパート経営で最も大きな節税効果が期待できるが必要経費の計上です。その中で実際には出費がなくても毎年経費計上できる減価償却費は大きなウェイトを占めています。アパート経営では経費として計上できる項目が決まっているので、税理さんなどと相談して計上漏れがないように注意しましょう。
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