確定申告は1年に1回しかありません。毎年確定申告をしているという人でも1年経つと要領を忘れてしまいがちです。まして、アパート経営ではじめて確定申告をするという人は疑問だらけだと思います。今回はアパート経営における確定申告のよくある疑問をFAQ形式で解説していきます。
Ｑ1．アパート経営をはじめたけれど確定申告は必要？
もちろんアパート経営をはじめて収入がある以上は確定申告する必要があります。ただし、サラリーマンをしながら副業でアパート経営をしている場合、年間のアパート収入が20万円以下は確定申告の必要がありません。アパート経営で赤字が出た場合は「損益通算」で給与所得とアパート収入を相殺できます。
Ｑ2．アパート経営で必要経費として認められるのは？
アパート経営で必要経費として計上できるのは以下の項目です。
- ローンの利息：金融機関から融資を受けている場合のローンの利息
- 減価償却費：アパートの建物や設備へ投資した金額を法定耐用年数で割った金額、
アパート経営では大きな節税効果になります。 - 租税公課：登録免許税、不動産取得税、印紙税の他、固定資産税、事業税などのアパートの経営にかかわる各種税金は必要経費として計上できます。ただし、所得税や住民税などは必要経費として認められません。
- 修繕費：アパートの修繕や入居者が退去したあとのメンテナンス費用など
- 損害保険料：火災保険、地震保険など
- アパートの管理費：不動産管理会社へ支払う管理費
- 仲介手数料：不動産管理会社へ支払う仲介手数料
- 水道光熱費：共用部分の水道代や光熱費（廊下や階段の照明など）
- その他：税理士さんへの報酬、弁護士さんへの報酬、通信費、消耗品費など
Ｑ3．修繕費として認められるのはとはどの程度の工事？
アパートの修繕費として認められるのは、現状維持のための修繕に限られています。外壁の修復工事、雨どいの修理、屋根工事、室内のクロス張り替えなどです。現状維持のための修繕のみ修繕費として計上できます。
和室を洋室にするリフォーム、バス周辺やキッチン設備を新しく入れ替えるリフォーム工事などは資産が増えたとみなされる「資本的支出」です。「資本的支出」の部分は減価償却費として計上します。
Ｑ4．法人化した方が良い？タイミングがわからない！
一定の収益までは法人よりも個人事業主の方が税率は安いでしょう。しかし一定のラインを超すと個人事業主よりも法人格の方が節税になります。
法人税率は最大で23.2％、資本金1億円以下の法人で所得800万円以下の場合は15％まで税率が軽減されます。個人事業主は累進課税が適用され収益に比例して税率が高くなるシステムです。
ケースバイケースですが一般的な個人事業主で収益1800万円以上になると約40％の所得税が課せられます。法人税率23.2％の倍近い税率です。個人事業主で収入1000万円以上になれば法人化を検討するタイミングだといわれています。
Ｑ5．減価償却費を割り出すための法定耐用年数がわからない
法定耐用年数はアパートの構造で異なります。主な構造別法定耐用年数は以下の通りです。
鉄筋コンクリート造：法定耐用年数47年
鉄骨造：法定耐用年数34年
木造建築：法定耐用年数22年
中古物件の場合
【法定耐用年数以内のアパート】
（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％＝耐用年数
【法定耐用年数をオーバーしたアパート】
法定耐用年数×20％＝中古物件の耐用年数
Ｑ6．確定申告には税理士さんが必要？会計ソフトではダメ？
アパート収入が1000万円を超えて法人化を検討する段階になったら税理士さんに依頼することを考えましょう。それはでは会計ソフトで充分間に合うと思います。会計ソフトにはフリーから10万円くらいするものまで幅広いタイプがあります。フリーの会計ソフトでも充分役に立ちます。オススメはフリーの会計ソフト「弥生会計 オンライン」です。筆者も使っています。
まとめ
アパート経営に関する確定申告についてFAQ形式で解説してきました。確定申告の季節になると憂鬱になるという人が多いようです。どうしても手に負えない場合は税理士さんにお任せするのも一つの方法です。フリーの会計ソフトも充分使えるので活用してみましょう。必要経費として計上できるものは漏らさないように申告してください。
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