20代から始める不動産投資　初めての投資でも失敗しない秘訣3選

若い世代のみなさんは、年金の不安など自分の将来に対して漠然とした不安を抱えている人が多いようです。そこで今回は、若い20代〜30代前半の投資初心者の方へ、失敗しない不動産投資の秘訣について解説していきます。リスクをできるだけ取り除いて不動産投資を行ってください。

失敗しない秘訣①不動産投資には知識が必要！

不動産投資に関する知識不足が失敗要因のトップ

不動産投資には多少なりの知識が必要です。最近は20～30代前半の若い層の方々が不動産投資を行うケースが増加しています。20～30代前半の若い層が行う不動産投資の特徴は、ズバリ！スピード感です。若いネット環境に慣れた人たちは、情報収集をパソコンやスマホで行い、そのままネット経由で不動産投資を行うケースが増加しています。

実際に物件を確かめることをせず、専門家の意見なども参考にすることなく物件を購入するケースがほとんどです。たしかに不動産投資はスピード勝負という側面はあります。しかし実際に現場に行って肌で感じたり、収益性について確実な知識を得ることも不動産投資においては重要です。

物件の損益をあらかじめ想定しておく

不動産投資で成功するためには、購入する物件の損益計算やキャッシュフロー表を作成してどの程度利益が出るのかを確かめ、滞りなく返済が行えることを見きわめることが大切です。

損益計算を行う収益欄には、家賃収入、駐車場の収入、マンションに自販機がある場合には、自販機の売上げなどの項目があります。支出欄にくるのは、ローン返済の利息、減価償却費、固定資産税のほか、修繕費や管理費などです。

物件を長期保有する場合は、将来にわたる約10年間分をキャッシュフロー表に記述して、10年間の推移を確実に把握しておくことが大切。キャッシュフロー表に記述することで不動産投資のリスク回避につながります。

失敗しない秘訣②金融機関の審査は厳しいけれど正しいことが多い

できたらプロパーローン融資を利用する

アパートローンは、融資を受ける人の属性（年収や社会的信用度、一流企業に勤めているなど）で融資の審査を行います。

一方で、プロパーローンの場合は、融資を受ける人の属性よりも、物件そのものの価値や将来にわたっての収益率が主な審査対象です。そのため、儲からない物件は融資の審査が通らないので、物件の収益率の指標になります。

プロパーローンは、不動産投資を行う案件ごとにカスタマイズすることが可能です。事業計画書や自己資金、担保評価などで総合的に金融機関が評価するので、融資額の上限枠がアパートローンよりも緩いという特徴があります。

20～30歳前半の若い世代の場合は、それほど社会的な信用がないため、アパートローンよりもプロパーローンの方が、有利な融資が受けられる可能性が高くなります。プロパーローンで融資の審査を受ける場合は、物件のキャッシュフロー表をしっかり提示して事業計画書を作ることが重要です。

失敗しない秘訣③失敗しない不動産投資は都心がおすすめ

ワンルームマンションの需要は伸び続ける

失敗しない不動産投資を行いたいのなら都心エリアがおすすめです。東京23区内にはワンルームマンションの建設を規制する「ワンルーム条例」が適用されています。そのため、新しいワンルームマンションが建てにくい状況です。中央区を中心に、過去に建てられたワンルームマンションが過剰なほど存在しており、比較的物件が入手しやすい状況にあります。

中古物件が入手しやすいわりに、新たなライバルが現れないため、比較的安定したマンション経営が可能です。特に、湾岸エリアの中央区や江東区は、オリンピックに向けて盛り上がっているエリアなので、物件の価値も下がりにくいでしょう。

不動産投資は、都心エリアで行うことがリスク軽減につながります。地方都市の高利回りの物件がよく紹介されていますが、都心の有利さに勝るエリアは存在しません。

まとめ

今回は、20代からはじめる失敗しない不動産投資をテーマに、失敗しないための秘訣3つをご紹介してきました。不動産投資に限ったことではありませんが、リスクの少ない投資を行うためにはその分野の知識を養うことが重要です。また、物件価値が下落することを想定したキャッシュフロー表の作成や、現実を見据えたプランの作成などもリスク回避のためには欠かせません。