いくら必要？マンション経営で頭金を用意するメリットとフルローンについて

最初にある程度の資金（頭金）を用意して行うマンション経営と、資金なしの状態からすべてローン（フルローン）でまかなってはじめるマンション経営。はたしてどちらが良いマンション経営で、双方にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。今回は、頭金を積んで行うマンション経営と、フルローンで行うマンション経営、双方を比較してみようと思います。

頭金を用意したマンション経営のメリット・デメリット

頭金を用意したマンション経営のメリット

マンション経営は自己資金比率で利回りが大きく変化してきます。自己資本比率が多いほど、利回りが高くなるのでマンション経営がしやすくなるでしょう。では、どのくらいの自己資本（頭金）が理想的なのでしょうか。

一般的な相場として頭金の額は1割から3割程度といわれています。もっとも、マンション経営は頭金の多い少ないよりもその物件の収益性が肝心です。そのくらいの頭金があればマンション経営がうまくいくだろう、という指標にすぎません。

物件の立地が良くて収益性が高い場合は、頭金をおさえた低い利回りでも充分に経営が成り立ちます。逆に、頭金をたくさんつぎ込んだとしても、空室率が高い物件はまたたく間に赤字に転落してしまうでしょう。

マンション経営にはさまざまな経費がかかります。いつも部屋が満杯とは限りません。空室率30％前後を見込んでキャッシュフローを考えた方が良いでしょう。そのためにも、できるだけ頭金を多くして、毎月のローンの支払いをおさえた方が経営は安定します。

頭金を用意したマンション経営のデメリット

ある程度の頭金を用意しなくてはいけないので、マンション経営のハードルが高くなるという点がデメリットでしょうか。また、自己資金比率が高いためレバレッジ効果もあまり期待できません。

フルローンによるマンション経営のメリットとデメリット

フルローン融資によるマンション経営とは、頭金をなくしてすべて融資だけでまかなうことです。自己資本を使うことなくマンション経営が行えるフルローンには、当然メリットとデメリットがあります。

フルローンのメリット

フルローンによるマンション経営は、自己資金をいっさい使わないので、最大限の「レバレッジ効果」が得られるというメリットがあります。レバレッジとは「てこ（レバー）の作用」という意味です。レバレッジには限りなく小さな力で大きな力を発揮するという意味があります。レバレッジ効果とは、自分のお金ではなく、他人のお金を使って利益を出す効果です。

フルローンのデメリット

すべて融資で賄うフルローンの場合、自己資金が少ない分、毎月のローン返済が多くなります。つまり、物件の利回りが低くなる分、収益性が低下するということです。毎月のやりくりができたとしても、ほとんど収益がないといった状態になりかねません。

物件は20年後を見据えて運営しなくてはいけません。毎年物件価値が下落していく中、現在は経営が順調でも、数年先のキャッシュフローはどうなるのか、常に先を見越して予想しておく必要があるでしょう。金利についても将来は値上がりすると予想すべきです。

頭金ありのマンション経営とフルローンのマンション経営

頭金ありのマンション経営

頭金ありのマンション経営は、自己資金がある程度用意できる人に限られます。自己資金が多いほど、利回りが高くなるのでマンション経営が楽になるでしょう。頭金以外の資金はアパートローンなどの融資でまかなえます。サラリーマンの方は給与や社会的立場とった属性で融資の審査が行われるので、ローンが組みやすいはずです。

フルローンのマンション経営

フルローンでのマンション経営は、自己資金が用意できない人にオススメです。ただし、全額融資でまかなうのですから、毎月の返済額が多くなってしまいます。物件の収益性に自信がある場合にはフルローンによるマンション経営でも良いでしょう。利回りが低いので物件の収益性に問題がある場合は、フルローンでのマンション経営はオススメできません。

まとめ

「自己資金ゼロでもはじめられる！」といったうたい文句の不動産投資商材をよく見かけます。ただし、頭金のないフルローンでマンションを経営するのはかなり難しいというのが実情です。フルローンによるマンション経営は、収益性によほどの自信があるか、不動産にくわしく物件の運営が自分で行える人に限られるでしょう。サラリーマンの方には、頭金をできるだけ多くした堅実なマンション経営がオススメです。