自己資金がなくても金融機関から融資を受けてアパート経営をはじめることが可能です。
ローンにはフルローンやオーバーローンといった全額かそれ以上の融資が受けられるプランがあります。はたして自己資金なしで全額融資を受けて行うアパート経営はうまくいくのでしょうか。
今回はフルローンについて、メリットやデメリットをまじえながら詳しく解説していきます。
フルローンとは
フルローンのメリットやデメリットについて解説する前にフルローンとはいったい何なのか簡単に解説しておきましょう。
フルローンとは自己資金がなくても全額金融機関から融資が受けられるローンのことです。頭金を用意する必要がありません。しかしフルローンで貸し付けを行う融資案件には高いハードルが設けられています。
不動産景気が右肩あがりだったバブル期には、さかんにフルローン融資による貸付が行われてきました。バブルがはじけ金融機関は巨額の負債を抱え込むことになったため、現在は限られた条件でのみフルローン融資が行われています。
例えば、融資を受ける人に資産がありフルローン融資を行っても安全なケース。不動産の資産価値（担保価値）が融資額を上回るケース。物件の収益が高く安定したアパート経営が行えるといったケースに限られています。
低金利時代に入り低い利息で融資が受けられるフルローン融資の希望者が増える一方、フルローン融資が利用できる不動産物件やフルローン融資を行う金融機関は減少する傾向です。
フルローンでのアパート経営は避けるべき？
アパートの空室率は常に100％で推移するわけではありません。最悪の状況を考えてリスクヘッジしておくべきです。東京23区の平均空室率は34％を越え、神奈川県では平均空室率35％越えで推移しています。
一番の低い江東区は7,4％、高い千代田区で36,5%という平均空室率のデータがあります。29％もの差があるため平均空室率が必ずしも基準になるわけではありません。しかし最悪の状態を想定してアパート経営を行った方が無難です。
フルローンで融資を受けている場合でも、返済比率が安全圏内であれば問題ありません。利回りが10％を上回る物件や、返済比率が満室収入の50％を下回る物件の場合は、比較的安定したアパート経営が可能になります。満室収入に対する返済比率は50％が基準です。返済比率50％を下回る場合は安全圏内、上回る場合は要注意、60％を上回ると危険圏内だといわれています。
フルローンのメリットとデメリット
フルローンのメリット
フルローンの一番のメリットは、自己資金がなくても不動産投資が行えることです。
また、自己資金を温存しながら融資だけで不動産投資が行えるところもフルローンのメリット。自己資金があれば資産運用活動の制限を受けなくて済みます。フルローンは自己資金を使わずに投資が行えるため「投資サイクルを早めて事業を拡大したい」人にオススメです。高いレバレッジ効果が期待できます。
フルローンのデメリット
フルローンにはメリットがある一方でデメリットも存在しています。
最大のデメリットは全額融資で運用するため元金がふくらみ利息が高くなってしまう点です。
何割かの頭金を入れた融資に比べて最終的なキャッシュフローが少なくなるというデメリットもあります。
空室率が高くなったり、思わぬ修繕工事が必要になったりして、毎月の収支がマイナスに陥ってしまうことも想定されます。フルローンで融資を受けてアパート経営をされる場合は、常にリスクヘッジを考えておくようにしましょう。
物件の老朽化によって収益性が低下してくると、物件の買い換えや買い足しが必要です。しかし、フルローン融資は債務がなかなか減少しないため、物件の売却ができなかったり、新たなローンが組めないといった事態に陥りやすくなります。
返済に収益が追いつかず返済不能になるケースも少なくありません。フルローン融資を受けて行う不動産投資は必然的にリスクも高くなります。
まとめ
今回はフルローン融資で行うアパート経営は避けるべきか？というテーマで進めてきました。一概に「フルローン融資はやめるべき」とは言えません。フルローン融資にはメリットとデメリットがあります。フルローン融資でアパート経営を行った場合のキャッシュフローをあらかじめシミュレーションしておくことが重要です。