大手の住宅メーカーが数十億円の地面士詐欺に遭ったというニュースがありました。詐欺被害額が莫大であるところが不動産関連詐欺の特徴です。今回は、マンション経営に関連する詐欺について、その対処方法や注意点をくわしく解説します。
こんな「営業マン」「うたい文句」には注意しよう！
やたら高利回りをうたった不動産投資
だれでも利回りの良い物件を手に入れたいはずです。その心理につけ込んだ高利回りで不動産投資を勧誘する営業マンには注意しましょう。「利回り10％～20％はかたいでしょう」などのうたい文句は要注意。都心部の利回りの相場は3％から良くても6％といったところです。
【対処法】
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」とがあります。一般的な不動産投資で説明に使用するのは「表面利回り」です。「表面利回り」は、必要経費や空室状況などを計算に入れていません。営業の人には「実質利回り」はどのくらいですか？と確認しましょう。質問に対してキチンとした返答や説明がない場合は要注意です。
「家賃保証がついているので安心です」といううたい文句
詐欺とまではいかなくても、「家賃保証」に関連する失敗事例は不動産投資でよくあることです。「家賃保証」があるという「うたい文句」だったにもかかわらず、ついていなかったり、またついていたとしても条件が設けられていて、安心できる保障内容ではなかったり、といった事例が見受けられます。
たとえば、20年間一括借り上げというマンション経営の場合、20年間家賃が保証されるわけではありません。一般的には2年に一度家賃が見直されるので、その都度保証額も安くなっていきます。
さらに、家賃保証がついているからといって安心はできません。契約した後、数カ月間は保証期間から除外されていることがよくあります。最初の入居者が入ってから家賃保証の契約がスタートするという規約もあるので、規約の内容をしっかり確認するようにしてください。
【対処法】
家賃保証という「うたい文句」に対しては、どのような保証内容なのか、しっかりと詳細を確認するようにしましょう。数年単位で家賃保証額の見直しが行われることがほとんどです。そのあたりの詳細も確認してください。はっきりとした回答がもらえない場合は、詐欺などの悪質なケースもありうるので、契約見送りを検討しましょう。
具体的なマンション経営にかかる費用を伝えずに契約をせまる
マンション経営には、さまざまな経費がかかります。たとえば、設備の修繕費や物件の管理費、メンテナンス費用など。マンション経営は楽勝です。といった良いことばかりアピールする営業トークには注意が必要です。
【対処法】
毎年の修繕積立金やメンテナンスにかかる費用、管理会社に支払う費用など、具体的な説明がない場合は、質問するようにしてください。時間がたつほどメンテナンスの回数が増えます。費用も年を追うごとに増加するので、そのあたりの説明もしっかり求める必要があります。明確な返答がない場合は、悪質なケースかもしれないので、契約を見送るようにしましょう。
二重譲渡詐欺に注意！
不動産投資で意外に多いのが二重譲渡詐欺です。二重譲渡詐欺とは1つの物件を複数のお客に売りつける詐欺のこと。詐欺グループが実在する不動産会社の名をかたって詐欺行為をはたらくことがほとんどです。
【対処法】
必ず、決済前に会社に問い合わせて、営業マンの身元を確認しましょう。また、物件の登記内容や売主の方の所有権についても確認してください。
うまい話と甘い話には要注意！
世間にうまい話や甘い話はありません。うまい話や甘い話には最初から疑ってかかるべきです。「私が詐欺にかかるはずがない」詐欺被害に遭ったほとんどの人が口をそろえてそう思っています。でも実際には詐欺被害に遭ってしまう。
【対処法】
営業マンの身元を会社に問い合わせて確認しましょう。また、不動産会社は宅地建物取引業者の登録をしているので登録番号を確認してください。不動産会社の評判などもチェックしてみましょう。
信頼できる不動産会社とつながりを持ったり、セミナーなどに顔をだして情報交換ができる環境をととのえておくことも、詐欺被害を防ぐ対策になります。不審なことはすぐに聞けるコネクションを築いておきましょう。
まとめ
マンション経営で注意しなくてはいけない詐欺の手口と対処法について解説してきました。「そんな手口にだまされるはずがない！」という人ほど騙されやすい傾向があります。うまい話や甘いうたい文句にはくれぐれも注意してください。信頼できる不動産会社や大家さん仲間がいると、情報交換ができるので詐欺対策に有効です。