不動産投資は目的設定が重要？目的別不動産投資方法のポイント
将来の安定した生活のために不動産投資を行っている方が増加しています。
背景にはマイナス金利政策などがあり、たくさん貯金していても金利が得られないことや、高齢化社会で老後への不安が増大していることなどが理由として挙げられます。
しかし、不動産投資とひとことでいってもさまざまです。例えば、長期的に安定した収入を得たいと考えて行う不動産投資と、短期間の高利回りで収益を得るための不動産投資とでは、物件選びそのものが異なります。
今回は目的別の不動産投資方法のポイントをまとめました。
目的別にみる不動産投資のポイント
長期にわたる安定した収入
老後の安定した生活や将来の生活のために行う不動産投資がもっとも一般的といえるでしょう。
将来にわたって、わずかな年金収入に家賃収入が加算されたら、かなり生活に余裕が生まれます。海外旅行などにも夫婦で定期的に行きたい。お孫さんにお小遣いをあげたい。
生活に余裕がなければできないことですね。
入居率が安定している都心部の物件は、利回りは低く設定されていますが、長期間にわたって安定した家賃収入が得られるというメリットがあります。短期間で高額の収入が得られるというわけではありませんが、毎月の生活をサポートしてくれる堅実な副収入になります。
この場合の不動産投資は、短期間で売買することが目的ではないため、長期的な視野に立って、将来の修繕費なども計画しておく必要があります。
また、木造アパートなどは耐用年数が22年しかありませんが、鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が47年あるので、長期的な不動産投資には鉄筋コンクリート造のマンションが向いていると言えるでしょう。
高利回りで儲けたい
高利回りの不動産投資を目的にしているのでしたら、都心部の低利回りの物件ではなく、多少リスクがあっても周辺都市の高利回りの中古物件がおすすめです。高額な初期投資を行っていたのでは、高利回りで儲けることはできません。空室率の高い（利回りの高い）物件を購入した場合は、空室率を下げるためのさまざまなアイデアと実行力がポイントになります。
具体的には、ガス会社などとの連携で安くキッチン周りのリフォームを行って、修繕費用を抑える取り組みや、数ヶ月の家賃無料キャンペーンを行って入居率を上げる取り組みなどがあります。
また、不動産会社の賃貸物件サイトに掲載されている画像を、魅力的にするだけで入居率のアップにつながることがあります。
高利回りにするためには、初期費用を抑えて入居率をアップさせること以外にありません。
また、長期にわたって、高利回りの利益を出し続けるためには、耐用年数の短い木造アパートよりも、鉄筋コンクリート造のマンションの方がより有利です。
転売して、売却益で儲けたい
不動産に詳しい人向けの投資方法です。安く物件を購入して高い値段で転売できるのであれば、すでに不動産屋としての素質充分です。
しかし、不動産投資の世界はそれほど甘いものではありません。
最初に立ちはだかってくるのが融資の問題です。銀行などの金融機関は、よりリスクの少ない安定収入が得られる物件や、担保のある人に融資を行います。転売目的の不動産投資の場合は融資が得られない可能性が高いでしょう。
あとは、政府系の日本政策金融公庫などがありますが、この場合は銀行などよりもハードルがかなり低くなるようです。また、ノンバンクでの借金は金利が高くてハイリスクといえます。
不動産投資を続けてゆくうちに、不動産を見る力が付き、転売して利益が得られるような物件の見極めもできるようになるでしょう。
節税対策のための不動産投資
節税対策として不動産投資を行っているという話をよく聞きます。どうして節税になるのでしょうか？その仕組みはこうです。
不動産投資を行っても、はじめのうちは赤字が生じます。その赤字分を給与所得に合算するので、トータルの所得が少なくなります。所得が少なくなると所得税や住民税だけでなく、健康保険料なども安くなります。
特に、サラリーマンや公務員などの給与所得者には高い節税効果が期待できます。
相続税対策をしたい
現金の相続税率と、不動産の相続税率は異なっています。不動産の方が低く評価されるため、相続税率も安く計算されます。
子供たちに現金を残すくらいなら、将来にわたって家賃収入が得られる不動産投資をして、相続させようという人が多いのはそのためです。
相続税の額が安くなくなるうえ、将来にわたって物件から収入が得られるので、相続した方にとってもありがたい話です。
まとめ
不動産投資のさまざまな目的別の投資方法や不動産物件の管理方法などをまとめました。不動産投資で何がしたいのか、目的をはっきりさせて、投資することが成功のためには欠かせません。
将来の生活の足しにしたいと考えているのか、それとも高利回りで利益を上げたいと考えているのか、目的によって物件選びも異なってきます。
目的をはっきりさせてから、不動産投資をはじめるようにしましょう。