失敗例から学ぶ！マンション経営で気をつけるべきポイント3選

2019/02/06

今回はマンション経営で失敗した事例をいくつか紹介しながら、どうして失敗したのか、どうすれば失敗せずに済んだのか、いくつかのポイントをまとめて解説していきます。これからマンション経営を考えている人は、失敗例を反面教師にして同じような失敗をしないようにしてください。

ポイント①マンションは都心にかぎる

失敗例：地方都市の物件が高利回りなので購入した

「地方都市のマンションの方が高利回りで運営しやすい」という不動産会社のうたい文句をよく目にします。地方都市のマンションを購入してマンション運営に失敗したという事例が増加しているとか。

たしかに、都心のマンションは地方都市のマンションに比べて、物件価格自体が高くなるので当然利回りは低くなります。

ただ、都心部にあるマンションの場合は、入居率が地方都市のマンションとは比較にならないくらい高く、空室率の低さも比較になりません。人口が集中する都心部ではマンションの需要が高まり続けています。多少利回りが低くても安定したマンション運営が行える都心部の物件を購入するようにしましょう。

【対策方法】

物件を購入するときには、利回りだけでなくそのエリアの平均空室率などをマーケティングするようにしましょう。とくに区分マンションの場合は、2カ月間空室状態が続くだけで大きな赤字が発生してしまいます。短期間の利回りよりもいかにして空室状態をなくすかが重要です。

ポイント②新築と中古どちらがオススメ？

失敗例：新築の方が良いと思って購入した

中古物件よりも新築物件の方が気持ちが良いし魅力的ですよね。しかし、それは自分で住む住宅だけにしてください。マンション運営の場合は、新築よりも中古物件の方が利回りが高く、運営も楽だという調査結果がでています。マンション経営では新築であるメリットがほとんどありません。

新築マンションにこだわったばかりに、運営に失敗したという事例もたくさん報告されています。

新築物件のメリットを享受できるのは、新築一番乗りの入居者さんだけです。次の入居者さんは比較的新しいというだけで、新築に入るというメリットはありません。つまり、2回目の入居者さんからは中古物件と同じ相場の家賃設定となります。

中古のマンションでも、丁寧にメンテナンスを行って、時代にあわせたリフォームを定期的に行っていれば入居者にとっては新築物件と同じです。新築物件を高い金額で購入するのなら、多少古くても時代にあったリフォームに費用をかけた方が、入居率は高まるでしょう。

入居率が物件の価値を左右するので、中古マンションであってもいかにして家賃を下げずにで運営するかがポイントです。また、いかにして入居率を維持できるかが物件価値の決め手になります。中古物件でも付加価値を高めることで購入額よりも高い価格で転売することが可能です。

【対策方法】

中古マンションの場合は残りの法定耐用年数によって減価償却費が変わるので物件運営のキャッシュフローが大きく変化します。

例えば、マンションの構造が鉄筋コンクリート造の場合、法定耐用年数は47年とさ定められています。これは47年間毎年物件価格が減価償却されていき、47年目で物件価値がゼロになるということです。

47年したら物件が使えなくなるという意味ではありません。丁寧にメンテナンスすれば60年でも100年でも使えます。ただし、法定耐用年数によって金融機関からの借入期間が変化するので、法定耐用年数が短い場合は短期間で返済しなくてはなりません。注意しましょう。

ポイント③ローンの審査が通ったので安心していた

失敗例：アパートローンで物件を購入

サラリーマンの方が副業でマンション経営をする際によく利用するのがアパートローン。アパートローンでマンションを購入した方の中には、マンション運営の収益性が評価されて融資がおりたと勘違いしているケースがあります。

しかし、アパートローンというのはマンション経営の収益性を金融機関が評価して融資しているのではありません。サラリーマンの方でしたら勤めている会社の年収や社会的な属性を見て融資審査を行っています。

【対策方法】

融資が受けられるからといって物件の収益性が保証されているとは限りません。特にアパートローンの場合は、一流企業に勤めている、年収が高額である、といった社会的属性が評価対象になります。物件運営の収益性を審査してもらいたいのでしたら、プロパーローン融資で審査を受けるべきです。

まとめ

今回は、マンション経営で気をつけなくてはいけないポイント3選と題して、失敗事例とその対策方法をまとめました。目先の物件運営の利回りにまどわされるのではなく、物件の立地条件や周辺の空室状況などを調べて購入するようにしましょう。また、マンション経営では中古物件よりも新築物件の方が良いとは限りません。数十年先までのキャッシュフローを見ながら物件選びをすることが重要です。ローン審査では、物件の収益性が担保になっているとは限りません。物件の収益性を自分でしっかり確かめるようにしましょう。