マンション経営に失敗したサラリーマン必見！今度こそ成功するためのワンルームマンション経営術
今回は失敗から学ぶ「アパート経営を成功に導く方法」というテーマでお届けします。慣れないうちは、アパートやマンション経営での失敗例がたくさんあるはず。失敗したままではなく、失敗から学びとって次の成功へ導くことが大切です。
マンション経営に失敗した事例：Aさんの場合
ワンルームマンション2室の区分買いで失敗
Aさんは某一流企業に勤めるサラリーマンで、年収は600万円ほどあります。このところのマイナス金利政策の影響で預貯金に利息がつかないことや年金問題などで、なんとなく将来への経済的な不安を抱えていました。
ある日かかってきた営業マンの「不動産投資は年金や保険の代わりになる」という話が気になり、1週間後にとある駅前のカフェで面談することなりました。
営業マンから紹介されたのは山手線の沿線に建つアクセス環境抜群の中古ワンルームマンション。いわゆる区分買いで2室購入することを検討します。その場で即決ができなかったので、いったん持ち帰ることし、同僚の友人に相談すると、そんな一等地の物件がその価格で購入できるはずはない。裏があるから気をつけた方が良い。といったアドバイスをもらいました。
しかし、どこが問題なのか、具体的に説明できる人はいなかったようです。結局、Aさんは営業マンのすすめに応じて中古ワンルームマンションの2室を区分買いで購入しました。
マンション経営で問題が明らかになったのは、購入して2年目のこと。区分買いで手に入れた2室がたまたま同じタイミングで空室になります。
入居募集を大急ぎでかけたら、2カ月後に1室が、3カ月後にもう1室も入居が決まりました。しかし、2室分のリフォーム費20万円とローン返済分を入れて、3カ月間で60万円もの出費に。毎月わずか5000円ほどの利益を見込んでいたので、この時点で大赤字が発生してしまいました。
その後も、2室のうちの1室は安定的に数年間入居してもらえましたが、片方の1室は数カ月入居しては、空室が数カ月続くということの繰り返しで結局赤字は膨らむばかり。
大きく膨らみ過ぎた赤字に耐えきれなくなり、とうとうAさんは購入した不動産会社に売却を迫ります。しかし、売却価格は購入価格の半値近くに値下がりしていました。
ローンの支払いが給料では追い付かなくなり、赤字を埋めるために消費者金融にまで手を出していたAさんは、結局自己破産の手続きをすることになります。
Aさんはなぜ失敗したのか？
Aさんはなぜマンション経営に失敗してしまったのでしょうか。
①アパートローンで資金を借り入れていた
Aさんには毎月安定した給与があったため、年収の10倍近い額のアパートローン融資を受けていました。マンション経営に疎かったAさんは、銀行の融資審査に通ったことから、マンション経営がうまくいくものと考えていました。
しかし、銀行がやすやすと資金を貸し出した理由は、Aさんが一流企業に勤めているという属性によるところが大きく、マンションの収益率は重要視していませんでした。収益性を金融機関に審査してもらいたいのなら、アパートローン融資ではなく、プロパーローン融資で審査を受けるべきでした。
②マンション経営の知識が乏しかった
Aさんは、銀行の審査で自信を持つのではなく、自分が所有する物件の収益性をしっかり確かめるべきでした。ほかの不動産管理会社の専門スタッフなど、第三者に相談してから購入するべきだったのです。
失敗の要因は営業マンが話す物件の表面上の収益性を鵜呑みにして、本当に儲かるのかどうか現実的な計算が行われていなかったことにあります。
また、不動産経営についてきちんと勉強していれば、3年目に問題が明らかになった時点で何らかの対策を講じて復活することができたはずです。
その他の失敗事例と対策
節税効果をうたった物件の購入
マンションへの投資は、物件の減価償却分やマンション経営にかかる諸費用、借入金利などを経費として計上することができます。そのため、税金対策になるといううたい文句で営業を行う営業マンが多いようです。
しかし、本当に節税の効果があるのは新築の間の数年間だけで、古くなるにつれ管理費や修繕費などが膨らみ、固定資産税や都市計画税とあわせて、経費の負担は膨らむ一方です。
長期にわたる節税効果をうたい文句にした営業には注意が必要です。節税効果よりも、収益性を重視した物件選びをすることが成功のポイントになるでしょう。
まとめ
今回は、実際にあった失敗事例を取り上げながら、どうして失敗したのかを検証してみました。「1度や2度の失敗は勉強だと思え！」という無責任な本のタイトルをよく見かけますが、1度でも失敗すると大変です。みなさんは、この記事を参考にして失敗しない不動産投資を心がけてください。