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投資用物件のリフォームはいくらかかる?タイプ別に解説

都内を中心にアンティーク物件の人気が高まっています。それにともない格安の中古マンションを購入してリフォームして賃貸する不動産投資のオーナーが増加しているようです。今回は、中古マンションやアパートのリフォームにはどのくらいの費用がかかるのか相場などを調べてみました。

投資用物件のリフォームはオーナーが決める

基本的にリフォームの相場は存在しない?

不動産投資による物件のリフォームには、築年数やどこまでの範囲の工事を行うのかといった基準がありません。ですから、基本的には物件のオーナーが自分の目で見て判断することになります。

しかし、リフォームする際にはまず考えなくてはいけないのは、費用対効果の問題です。リフォームしないままでは入居率が低下していきますし、家賃も年々下落していくことになります。かといって、リフォームに費用をかけすぎても回収するのが大変です。

そこで、まず考えなくてはいけないことは、リフォームの費用を何カ月かけて回収するのかということです。例えば家賃が10万の物件だとして、部屋のリフォーム費用に100万円費やした場合、回収に10カ月かかります。

家賃の10カ月分をかけたリフォームによって、その後の家賃をどの程度アップできるのか、また、リフォーム後、長期間にわたって安定的な家賃収入が得られるのかどうか、しっかりと見極めたうえでリフォームの規模を検討するようにしましょう。

ピンポイントリフォームのすすめ

全面的なリフォームではなく、ポイントをしぼったピンポイントリフォームがおすすめです。この場合も、どこに重点を置いてリフォームするのかは、物件オーナーが不動産管理業者などと相談して決定します。

ピンポイントリフォームでしたら工事期間が短く、家賃の数ヶ月分の費用でまかなえるでしょう。ちなみに、壁紙の張り替え程度のリフォームで3万円から5万円程度のリフォーム費用が相場。

ピンポイントリフォームのポイントとなる箇所は、よく目立つキッチン周りやお風呂などです。年数が経つにつれてキッチン周りや浴室周辺の古さが目立つようになります。ここを重点的にリフォームするだけで部屋の印象がガラッと変わります。キッチンや浴室のリフォームには30万円から80万円程度の費用がかかりますが、家賃の下落防止や入居率の改善につながっていくでしょう。

経年劣化による見劣りのする部屋をそのままの状態で、少しずつ家賃を下げながら入居者を募るのか、それとも、入居率を高め家賃の下落を防ぐために家賃の何カ月分かをリフォーム費用にあてるのかは、オーナーの判断にゆだねられています。当然のことながら、リフォームを行った入居率の高い物件は売却する際にも有利です。

物件別のリフォーム費相場

鉄筋コンクリート造(1LDK)の場合

全面的な鉄筋コンクリート造の物件をリフォームする場合、リフォームの規模によって費用が大きく変化します。例えば、フローリングを張り替える程度でしたら、1㎡あたり2千円から5千円程度が相場です。大掛かりな間取りの変更を行ったり、天井を取り払ってスケルトンにする工事を行う場合は、100万円から350万円程度(1LDK)が相場でしょう。ただし、鉄筋コンクリート造の場合は、コンクリートの構造壁は取り払うことができないので、構造に関係のない間仕切り壁のみリフォーム可能です。

鉄骨造アパート(1LDK)の場合

ラーメン構造などの鉄骨アパートやマンションのリフォームの場合、間取りを変更するといった大規模な工事の相場は、80万円から300万円程度だといわれています。また、部分的に行うピンポイントリフォームの場合で、キッチンや浴室を更新する費用は20万円から100万円程度が相場です。

木造アパート(1LDK)の場合

木造アパートは、鉄筋コンクリート造の物件と比較しても耐用年数が短いため、あまり高額なリフォーム費用をかけないのが一般的です。天井クロスの張り替えやフローリングの張り替え程度のリフォームでしたら、3万円から10万円程度の費用でおさまります。

木造アパートの場合も、ピンポイントリフォームがおすすめです。古くなったキッチン周りや浴室回りをリフォームするだけで、部屋の印象が見違え入居率も高くなるでしょう。ただし、木造の場合、リフォームを行ったからといって家賃を値上げすることは難しいので、あくまでも入居率の改善策と家賃の下落を防ぐための方策と考えた方が良さそうです。

まとめ

投資物件用のマンションやアパートのリフォームにはどのくらいかかるのかという内容でお届けしてきました。
基本的には、物件のオーナーがどの程度のリフォームを行うのか検討して決めるので、リフォームの相場などもまちまちのようです。
正確な費用対効果を割り出して、無理のない範囲でリフォーム工事を行うことが重要です。