相続税対策にはマンション投資を！相続税対策にも強い不動産業者を探す方法とは
遺産相続には相続税という大きな課題があります。特に2015年の法改正により、相続税の課税対象者が増えたことから、その対策としてマンション経営が注目されています。
ただしその物件選びにおいては効率すべき専門知識が多いので、エージェントサービスの利用がオススメです。
なぜ不動産投資が相続税対策になる？
2015年の税制改正で相続税が増税に
これまで相続税は地価の上昇に伴い、何度か減税目的の税制改正を行なってきました。しかし2015年1月1日、増税目的となる相続税の税制改正が施行されることで、多くの人に相続税対策の必要が生じることとなりました。
その理由は、これまでは相続税を支払う必要がなかったような人も納税義務が発生することにつながる、基礎控除額の引き下げが行われたからです。
相続税は以下のような形で計算します。
相続税額＝（全ての財産額―基礎控除額）×相続税率
相続税率に関しても、改正により最高税率が50%から55%に引き上げられています。そして問題は「基礎控除額」です。相続する財産額がこの基礎控除額を下回れば、相続税は発生しません。しかし2015年の税制改正により、この基礎控除額が引き下げられたのです。
改正前の基礎控除額
5,000万円＋(1,000万円×法定相続人の人数)
改正後の基礎控除額
3,000万円＋(600万円×法定相続人の人数)
※ 法定相続人の人数には相続放棄をした人も加えます
※ 課税価格の合計額から基礎控除額を引いて算出した課税遺産総額に対する相続税を、各法定相続人がそれぞれの法定相続分の割合に応じて支払います
たとえば法定相続人が5人いるとすれば、基礎控除額は6,000万円となるので、6,000万円を超える金額を相続するとなれば、相続税が生じるということです。
相続税の計算
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
相続税評価額を低くできる
もし現金や株式を相続する場合、その価格がそのまま正味の遺産総額となります。先の例で言えば法定相続人が5人いると、6,000万円を超える現金あるいは評価額の株式などが課税対象となるわけです。
しかし、不動産を相続する場合には評価額の計算方法が異なるので、現金や株式などよりも相続税評価額を低くできます。つまり、より大きな金額となっても、相続税が発生しない可能性があるということです。
不動産は土地とその上に建築された建物とに分けられますが、それぞれに対する相続税評価額は違います。土地は公示価格の8割程度になりますが、建物は時価の半分ほどになるケースもあります。
それだけ現金で相続するよりも、相続税に関しては有利になるということです。
不動産の相続税評価額の計算方法
それでは具体的に、不動産の相続税評価額はどのようにして計算するのかを説明します。
土地の相続税評価額
まず土地の相続税評価額ですが、これはふたつの算出方法で計算します。ひとつは「路線価方式」ですが、これは主要道路に面する土地の評価額となり、毎年8月に国税庁から発表されるのでチェックできます。目安としては、実際に取引される実勢価格の90%程度である公示価格の、さらに80%ほどです。公示価格は毎年3月末に国土交通省から公表されます。
もうひとつは、固定資産税に一定の倍率をかける「倍率方式」です。路線価が定められない地域での算出方法となり、評価倍率表というものが国税庁のホームページに掲載されています。
建物の相続税評価額
建物の相続税評価額ですが、居住用であれば固定資産税評価額と同じ、賃貸中であれば固定資産税評価額の70%となります。もし建物の一部のみを賃貸で貸しているのであれば、その割合部分に対して70%を掛けます。
固定資産税評価額は3年に一度見直されますが、目安としては建築費の50%から70%ほどです。中古物件の場合、再建築するために要する費用や経年劣化などを考慮して計算し、最低で新築時の20%程度までと決まっています。
つまり土地よりも建物の方が、相続税評価額の削減率は高いことがわかります。
建物の固定資産税評価額の算出方法について
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/ichiran13/ichiran13_00.html
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/ichiran13/pdf/kaoku.pdf
相続税対策に効果の高い物件の種類
相続税評価額と取得費との差が大きな物件
不動産に対する相続税評価額が土地と建物とで異なること、さらに土地よりも建物の方が評価額は大きく引き下げることができるとわかりました。ということは、相続税対策として効果の高い物件は、土地の価格よりも建物の価格の方が多い物件であることがわかります。
たとえばアパートよりもマンションの方が相続税対策としての節税効果が高いと言われるのは、土地の割合が少ないからです。さらに相続税評価額と実際の取得費との差が大きいことで、タワーマンションの高層階も人気を集めました。
これはタワーマンションの高層階の方が物件価格が高いことに対して、固定資産税評価額は上層階も下層階も変わらないことが理由です。しかし2017年度の税制改革により、このタワーマンション上層階における優位性はなくなっています。
このように、相続税対策として不動産を購入するためには、取得費と相続税評価額との差が大きな物件を選ぶことがポイントとなります。
賃貸運用ができる物件
相続税対策として単に不動産を購入すれば良いというわけではありません。賃貸運用を行って、収益を生み出すことも大切です。
アパートにしろマンションにしろ、単に保有しているだけでは資産価値は年々減少していきます。そこで賃貸運用をして家賃収入を得る必要があります。ここで大事なことは、収益性を確保できるような物件を選ぶということです。賃貸需要がなく賃借人がつかないようなエリアでは、収益を確保することができません。
相続税対策のために不動産投資を始めるための秘訣
相続税対策に強い業者を探す
不動産投資でも、相続税対策となると通常の資産運用とは業者選びも物件選びもアプローチが異なります。いかに相続税評価額を引き下げることができるか、なおかつ収益性も確保できるかという、ふたつの要素を満たす物件を探さなければいけないからです。
そこで不動産業者を探すのも、相続税対策に強い業者を探さなければなりません。そのためには、どのような不動産業者が必要となるのかを理解しておきましょう。
税務・会計・ファイナンスに強い業者が必要
不動産投資の対象としては、資産価値が落ちにくく賃貸需要が見込める物件が必要です。しかし相続税対策となれば、それに加えて建物比率が高く、相続税評価額を下げることができる物件を探せる業者が必要となります。
さらに相続税に関する知識を豊富に持つ税務に強い業者を、そして会計や資産運用におけるファイナンスにも強い業者を選ばなければなりません。
たとえば賃貸経営をしている不動産を実際に相続した場合、その相続税を支払うために法定相続人がその不動産を売却するとします。そうなると、不動産には換金性の高さが必要となります。換金性の高い投資用の不動産とは、賃借人がついていて、利回りも高く維持している物件です。
さらにその不動産を相続税対策として売却するのであれば、そのメリットをしっかりとアピールできるスキルも必要となります。そのような経験が豊富な不動産業者を選ぶことが必要ということです。
相続税対策に長けた業者探しにはエージェントが役立つ
単に資産運用のための投資用不動産であれば、ある程度は自分で物件を探すこともできます。しかし相続税対策となれば不動産業者の協力が必要ですし、しっかりサポートできる業者を探さなければなりません。
しかし一般には、相続税対策に長けた不動産業者というものは、なかなか見つからないものです。その実績を確認することも、複数の業者を比較することも難しいからです。
そこで相続税対策に強い業者を探すためには、不動産業者を紹介してくれるエージェントサービスが役立ちます。エージェントサービスは実際に相続税対策のための物件紹介を行い、さらにその後のサポートをきちんと行っている業者に関する情報を集めることができるからです。
カーメロエージェントが相続税対策にもオススメ
相続税対策に強い業者探しのためのエージェントサービスとしては、カーメロエージェントがおススメです。その理由は、実際に相続税対策を考える人が利用した意見などを参考に、サポート内容が高評価となる不動産業者を紹介できるからです。
カーメロエージェントでは利用した人の意見も参考にして、独自に不動産業者の評価を行なってそのサービスの品質をチェックしています。そして利用者の資産状況や相続に関する条件をきちんとヒアリングして、最適な不動産業者を紹介しています。
さらに利用者と不動産業者との間に立って、提案される不動産のチェックや業者との交渉などをサポートしています。
まとめ
相続税対策としてマンション経営を行うことで、大きな節税メリットが得られます。ただしその節税効果を最大限にするための物件選びでは、チェックすべき専門知識が必要です。
そこで物件選びと業者選びのために、エージェントサービスを利用することをオススメします。カーメロエージェントであれば、信頼できる業者のみを厳選して紹介しているので、安心して相続税対策ができます。