中古マンション投資にはカーメロエージェントがオススメ！代理人を通す大きなメリットとは

資産運用には中古マンション投資が有利です。
コストと利回りを考えた費用対効果が高いことが理由ですが、その物件選びには業者の代理人となるカーメロエージェントの活用がおススメです。

中古の不動産投資の現状と今後の推移

中古の投資用マンションのメリット

中古の投資用マンションを購入するメリットはまず、価格の安さがあります。もちろん、賃貸利回りをしっかりと確保しつつ、資金的負担を少なく保有できるということです。

2010年のデータですが、国土交通省が発表したマンションの築年数による価格査定の割合が示されています。基本的にマンションの場合、築年数に比例して価格査定は下落しますが、新築から1年の間の下落率が特に高いというデータがあります。

国土交通省による平成22年発表の中古不動産の価格査定

http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf →p.11

新築マンションの販売価格には、販売会社の利益なども上乗せされています。そのために新築マンションの販売価格にはプレミアム分が上乗せされていますが、中古マンションを購入すれば安く購入できます。

一方で賃料の場合には、中古マンションの築年数に比例して下落するというわけではありません。東京カンテイが2014年にリリースした資料によると、築20年を過ぎたあたりから賃料はほとんど下げなくなっています。

ほかにも中古マンションで不動産投資をするメリットとして、投資用として売り出されているものはすでに賃借人がついているので、家賃収入がすぐに入ることや管理状態を確認できることがあります。

特に賃借人がつきやすいか否かは、マンションの管理状態に大きく左右されます。新築マンションは購入後にどのような管理がされるのかわかりませんが、中古マンションであれば管理状態が良好であるか否かの確認ができるので、収益性をチェックすることが可能です。

特に都内では中古物件が狙い目

中古マンションを投資用に購入するとして、どのようなエリアで検討すればよいのでしょうか。

投資用マンションを選ぶポイントは、賃貸利回りがどれほど高いかということです。そして賃貸利回りの高さは賃借人のつきやすさに影響されますが、賃借人がつきやすいエリアは人口の多い都市部となります。

以上の点から、都内の中古マンションは特に狙い目であることがわかります。人口が多いことから賃貸需要が見込めることと、資産価値が落ちにくいエリアもあることが理由です。

まず賃貸需要の件ですが、やはり地方都市から都心へと人が流入しているという背景が大きなポイントになります。都心には企業が集まっていますし、仕事を求める人が流入することでさらに企業も集約します。

また、老後は生活の便が良い都内に移転するという人も増えているので、都内の賃貸需要は今後も見込めると判断できます。

資産価値の件ですが、再開発によって新築マンションの建設が進んでいるとはいえ、利便性の良い立地にはすでにマンションが建っています。このような生活の便が良い中古マンションは資産価値も落ちにくいものです。

特に投資用マンションの場合には、売却時の査定評価は利回りを重視します。生活がしやすく賃貸需要の多いエリアは利回りも高いので、資産価値も落ちにくいと言えます。

東京23区の賃料

https://www.athome.co.jp/contents/chintai/report/index_report1903.pdf

どんな中古物件がオススメか

中古マンションが投資用に向いているとはいえ、具体的にどのような物件を選べばよいのでしょうか。おススメは賃貸需要の多い都市部の、駅から徒歩7分以内の物件です。

2014年に東京カンテイが発表した、「分譲マンション賃料の徹底研究」に最寄駅からの所要時間による賃料減価率があります。東京23区・大阪市・名古屋市の最寄駅からの所要時間が、徒歩7分までは賃料がさほど下がらないことが示されています(築15年の物件による調査結果)。

生活の利便性が高い物件は賃料の単価がさほど下がりません。そのために築年数の経過による賃貸利回りも下落幅が少なく、収益性は確保されるとみてよいでしょう。

ただし注意点として、現状の利回りが高い中古マンションであっても、特定の賃貸需要に支えられているものは注意が必要です。

たとえば大学のキャンパスが近いので学生の賃貸需要が見込めるといった場合、そのキャンパスが移転してしまうと入居率が低下する可能性があります。エリアの人口動向をチェックし、さらに周辺に再開発による新築マンション建設の可能性がないかも確認するとよいでしょう。

築年数ですが、やはり築浅の物件がおススメです。古い物件は安く、相対的に利回りも高いものですが、設備などの老朽化による維持費がかかる可能性があります。

東京23区では、築年数が10年から20年の間が特に賃料の下落率が高くなります。築5年から築10年の間はほとんど変わらないので、このあたりを狙うか、あるいは築20年くらいの物件で管理状態の良いものを探すとよいでしょう。

家賃の下落率

https://www.kantei.ne.jp/report/79tin_analysis.pdf

中古のマンションは今後どうなるか

現状の中古マンションは投資用として魅力あることはわかりますが、今後の資産価値はどうなのでしょうか。

公益財団法人東日本不動産流通機構の2019年1月22日付リポートによると、中古マンションの成約物件㎡単価は2018年の時点で6年連続上昇し、成約物件価格も6年連続で上昇しています。これは近年の新築マンション価格上昇にもつながる内容と言えるでしょう。

公益財団法人東日本不動産流通機構

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2018.pdf

一方で株式会社三井住友トラスト基礎研究所の2019年3月発表による賃料INDEX Reportによると、東京23区では6四半期連続で賃料が上昇しています。これは人口の流入や安定した雇用環境を背景に、特に高級賃貸住宅の稼働率が上昇していることを反映した内容となります。

直近の動向をみても、当面はこの傾向が続くものと考えられます。特に相続税対策として不動産投資を始める人も増えることでしょう。

日本生命保険が2015年9月に実施した「敬老の日と老後・相続」についてのアンケートでは、回答者数799人のうち、不動産の活用で相続税対策をしているのは5.8%でした。一方で金融資産の額は3,000万円から5,000万円が6.6%で5,000万円以上が5.8%となっています。相続税が発生する金額は法定相続人の数によって異なりますが、相続税対策が必要と考えられる対象者のうち、かなりの割合で不動産を活用していることが推測されます。

中古の不動産投資を始めるには

業者を選定する

居住用のマンションとは異なり、投資用の中古マンションを購入するためには不動産業者の協力が必要です。考慮すべき専門的な項目が多いからです。

そこで中古の不動産投資を始めるには、まず業者の選定を行うことになります。

投資用マンションの紹介をする業者選びで重要なことが、資産運用に関する知識があるか否かです。居住用とは違い、投資用マンションを扱う業者はマンションを売って終わりではありません。その後の賃貸運用における管理などもサポートする必要があります。

そこで不動産に関する知識のほかにも、税務・会計・ファイナンスに関する知識を持った業者を探すことが必要です。

物件を選定する

業者を選定したら、次は物件を選定します。不動産業者はオススメの物件を紹介しますが、必ず自分でもその資産価値をチェックしなければなりません。

というのも、資金繰りや資産形成における計画は人それぞれ違うので、同じ物件であっても誰にでも適したものであるとは限らないからです。自分の運用スタイルに合う中古マンションを選定しなければなりません。

業者の選定、物件の選定には手間がかかる

投資用の中古マンションを購入するためには、業者の選定と物件の選定というように、二段階の手順が必要であることがわかります。

普段の仕事が忙しいサラリーマンであれば、そのための時間を確保するのは難しいかもしれません。かといって物件探しを業者に任せるようなことをすれば、あとで後悔することにもなりかねません。

そこでオススメしたいのは、投資用の中古マンションを紹介する業者をエージェントに依頼して絞り込んでもらうということです。

カーメロエージェントであれば、投資用の中古マンションを扱う不動産業者に詳しいので、自分の資産運用スタイルに合う物件を手間をかけることなく探せます。

カーメロエージェントを使うメリット

中古物件に強い業者を選んでくれる

カーメロエージェントは、不動産業者を仲介してくれるエージェントサービスです。そして投資用の中古マンションに強い業者にも詳しいので、安心して業者選定のサポートを依頼できます。

カーメロエージェントが紹介する業者は、実際に利用した人の評価が高いところばかりです。さらに独自の評価システムによって業者選定をしているので、信頼できる業者のみを選んで紹介してくれます。

物件の選定も間に入ってオススメ物件のみを紹介してくれる

中古マンションを探す業者を決めたならば、そのあとの物件選びに関してもカーメロエージェントがサポートします。

投資用の中古マンション選びは居住用とは異なり、入居率や利回り、将来性などチェックすべきことが多くあります。それらをカーメロエージェントが間に入ることで、納得できる形で選定できます。

不動産業者とのやりとりも間に入ってくれる

不動産業者によっては、オススメの物件を無理に推すようなケースもあります。もちろんカーメロエージェントが紹介する業者にはそのようなところは少ないのですが、利用する側としてはやはり不安な部分もあるものです。

そこで不動産業者とのやりとりを行う際にも、カーメロエージェントが間に入ってサポートしてくれるので安心です。

料金は無料

不動産投資にはさまざまな手数料がかかります。中古マンション購入時における仲介手数料はもちろん、管理費用やメンテナンス費用などが運用コストとして発生します。

カーメロエージェントのサポートを受けるにあたっては、手数料はかかりません。手数料は不動産業者から受ける形なので、利用する投資家は一切のコストをかけることなくカーメロエージェントのサポートを利用できます。

購入後の管理にも強い

カーメロエージェントは不動産投資に関する知識や経験が豊富なので、購入後の管理に関してもしっかりとサポートしてくれます。

利回りのポイントとなる入居率を維持するためには、物件の管理が重要です。その点においてもカーメロエージェントがサポートしてくれるので、資産形成の面からみても安心して任せることができます。

興味はあるけど踏み出せない…リスクを抑えた不動産投資の始め方「カーメロエージェント」とは

まとめ

中古マンション投資がいかに有利かわかっても、肝心の物件選びがうまく行かなければ意味がありません。
その点、エージェントサービスであるカーメロエージェントを利用すれば、業者の選定と物件選びが手間をかけることなく行えます。しかも購入後の管理に関してもきちんとサポートしてくれるので、大事な資産運用に役立ちます。