20代の人必見！年収400万から始める不動産投資

2017/11/15

雇用は回復したものの、給料は上がりにくいと言われる現在。自分の本業以外の収入も増やしたい、また将来に備えて資産形成をしておきたいという若い人も増えています。そこでそれほど年収が高くない人でも始められる不動産投資にはどのようなものがあるのか、その方法をお伝えします。

1.ワンルームマンション投資から始める

前提として覚えておかなければいけないのは、収入が低ければそれだけ融資を受けられる金額も少ないということです。
自分の収入が少ない状況で、多額の投資をしたいという人もいるかもしれませんが、年収400万円の人間が1億円の物件を購入するための融資を受けようと思っても、実際はほぼ不可能だと思っておきましょう。

そのため、まずは自分の身の丈にあった物件の投資から始めます。借入金額を少なくし、比較的価格の安い物件を購入すれば返済のリスクを減らせます。初心者はまずリスクを小さくして安定性の高い投資をすることから考えておきましょう。

その意味で最もリスクが少なく、手軽に始めやすい投資といえばワンルームマンション投資です。
日本は今非婚化や晩婚化が進んでいることを理由に、単身者世帯が増加しています。増加している単身者世帯が住みやすい物件を購入することで、確実性の高い需要を見込むめます。
築年数10年を超えるようなワンルームマンションであれば、東京都内でも1000万円以下で購入できるものもあります。
仮に年収が400万円で貯金が200万円ほどあるならば、融資を受ける金額は1千万円以下で済むでしょう。年収の2倍から3倍であれば大抵の人は十分に融資を受けられます。

そして、空室の発生しにくいワンルームマンションを購入すれば毎月のローン返済よりも高額の家賃収入を得て、毎月の手取収入を増やせるでしょう。
10年後や20年後にローンを完済すれば、晴れて抵当権を外して自分の物件として家賃を全て副収入にできるでしょう。

ワンルームマンションから始める不動産投資

2.アパート一室投資を行う

ワンルームマンションからさらにグレードを上げて、ワンルームアパートを最初に購入するという方法もあります。
都心への通勤30分以内でも築年数20年程度のワンルームアパートであれば、500万円以下で買えるものもあります。
価格が安いものであれば、利回り10％以上を確保できます。

ただし、金銭的なリスクを下げるという意味ではワンルームアパートも十分に有効ですが、ワンルームマンションに比べると好立地の物件が少ないので、空室リスクは上がってしまいます。
購入価格におけるリスクと空室のリスクを天秤にかけて、自分にとって無理なく返済できそうなのはどちらかを見極めるようにしましょう。

3.郊外にある中古の戸建てを購入し、自分でリノベーションして貸し出す

都心から1時間程度の郊外にある中古一戸建ては、立地によって1千万円程度で売りに出されているものはあります。
戸建てならば土地も同時に購入できるので、土地が大幅に値下がりしない限りは物件を売却する時にも値下がりのリスクをそれほど考慮しなくていいというメリットもあります。

ただし、当然ながら建物の資産価値はゼロに等しく、そのままでは賃貸に出せない、少なくともわざわざ家を借りて住みたくなるような魅力的な物件ではないケースがほとんどです。
老朽化した戸建て住宅を再生するには、自分でリフォームやリノベーションしなくてはいけません。業者に頼むと一軒家の場合、広いので500万円以上かかることもざらにあります。
そうなると格安の物件を購入した意味もあまりなくなってしまいます。

そこでコストを掛けないための対策として、自分でリフォームやリノベーションを行います。日曜大工やDIYの腕に覚えがあれば、リフォームも楽しみながらできるでしょうし、一から勉強していっても、将来的にも役立てられます。
一度この手法で成功すれば、同じ投資手法でどんどん戸建てリフォーム投資をしていくこともできるので、器用さに自信がある人は、是非試してみましょう。

4.不動産クラウドファンディングを利用する

クラウドファンディングというと、ネットを媒介して多数の人から資金を集め、一つの目標に必要な資金を調達する、というシステムを指します。
日本でもクラウドファンディングを活用したサイトは増えてきており、不動産クラウドファンディングも出現してきています。

例えば一口100万円から投資を募り、数千万円などの金額が集まったらアパートを建てたり購入したりして運営する。
そのアパート運営によりもたらされた家賃収入を、小口投資家にそれぞれ分配します。こういった投資手法であれば、自分で物件を運営することなく不動産投資収入を得られるため、年収がそれほどない人でもすぐに不動産投資に乗り出せます。

まとめ

クラウドファンディングの出現により、少額からの不動産投資が大変容易かつ身近なものになりました。
一から自分で中古戸建をリフォームすれば、低リスクながら大きな利益を得られますし、クラウドファンディングを利用していれば利益は減るもののリスクを少なくしながら投資できます。
運営にかける時間も考えながら、仕事への影響がないように、自分に合った投資手法を選んで行きましょう。