今回は、不動産投資物件を購入するまでの流れを分かりやすく解説します。
購入までの流れを知ることはもちろん大切ですが、最初に考えなくてはならないのは、不動産を購入する際の自己資本比率と融資額の問題です。
自分の年収などを鑑み、銀行などの金融機関から融資してくれそうな額を、大まかに把握しておく必要があります。
苦労して物件を見つけ契約までこぎつけたけれども、肝心の融資の審査が通らなかった、なんてことが起きないように気を付けてください。
また、最初に物件を購入する目的もはっきりさせておくようにしましょう。
不動産物件を購入するまでの流れを詳しく解説
①不動産を購入する目的をはっきりさせる
不動産を購入する前に不動産を購入する目的をはっきりさせておきましょう。
なぜなら、目的によって不動産選びの方法が異なってくるからです。
将来の生活を安定させるために長期的な視点に立って不動産投資を行うのか、それとも、いますぐ高い利益を得るために不動産投資を行うのかでは、対象となる物件の質や利回りなどが異なってきます。
②自己資金比率などを考えて購入できる物件の額を知る
銀行などの金融機関から自分はどのくらい融資してもらえるのか、大まかな額を理解した上で、その額に見合った物件の購入を検討するようにしましょう。
自己資金がどのくらいあって、銀行からはどのくらいの融資額が必要なのか、自分の勤め先や年収で果たしてその額の融資を銀行がしてくれるのか、あらかじめ銀行などで情報収集をしておく必要があります。
③いよいよ目的にあった物件探し
不動産会社などで目的にあった物件を探します。
丁寧な対応をしてくれる不動産会社などがあったら、リストアップしておくと良いでしょう。今後長い付き合いになりますし、プロ目線からの適切なアドバイスなども欠かせません。
物件探しには、不動産会社とのパイプがものを言います。信頼して話しができる不動産会社があるのかないのか、良い物件と巡り合う命運はそこにかかっています。
④不動産物件の買い付け
買い付けとは、物件の持ち主に購入したいと申し入れることです。
不動産会社に「買付証明書（購入申込書）」を提出することで、持ち主に購入したいという意思を伝えます。
「買付証明書（購入申込書）」には、希望する購入額や支払い方法などを記入する欄があります。この段階で、持ち主との値段交渉なども行います。
この「買付証明書（購入申込書）」には法的な拘束力はないので、キャンセルしてもキャンセル料などは発生しません。
⑤買い付け金額が決まったら銀行との融資交渉
買い付け金額が持ち主とのあいだで決まったら、次に融資してもらう銀行で交渉を行います。
金融機関の場合は、仲介を行う不動産会社などとつながりがあるので、仲介する不動産会社などに紹介してもらうと、スムーズに話ができます。
融資を申し込んで、断られたからといって諦めるのではなく、何度も申し込みに行くようにしましょう。
また、同じ銀行でも支店によって融資条件や判断が異なっている場合があります。
⑥持ち主との間で売買契約を結ぶ
重要事項説明を売り主から受けて合意したら、いよいよ売買契約（所有権の移転）を結びます。
重要事項説明というのは、売買が成立した後、トラブルを予防するために、持ち主が購入主へ行なう説明です。
また、銀行などから融資を受けて購入する場合には、「融資特約」を必ず付けるようにしましょう。「融資特約」というのは、売買契約を結んだ後、銀行からの融資が得られなくなった場合、いったん契約を白紙にもどせる特約です。
⑦物件の管理会社を選ぶ
物件の譲渡が無事に終わったら、次に復権を管理してもらう管理会社を選ぶ必要があります。
元の持ち主から管理会社を引き継ぐ場合もありますが、自分の信頼できる管理会社に変更することも可能です。
管理会社が行う物件管理が不動産投資の成否を左右するので、管理会社の選定は慎重に行うようにしましょう。
⑧金銭消費貸借契約（金消契約、ローン契約）と決済
金銭消費貸借契約（金消契約、ローン契約）を金融機関との間で結びます。これは、融資の条件である、返済期限や金利などを後から変更しないように、約束しておく契約です。
金銭消費貸借契約（金消契約、ローン契約）の後、決済を行って、元の持ち主に売買代金を支払います。
これで物件の購入手続きがすべて完了となります。
まとめ
物件購入までの流れについて順を追ってわかりやすく解説してきました。
最初に不動産投資の目的をはっきりさせることや、金融機関からの融資額などを確認してから物件選びをすることなど、ポイントをまとめています。
順番を間違えて無駄な手間を繰り返すようなことのないように注意してください。
特に、融資が受けられない場合はいくら良い物件に巡りあえたとしてもすべて無駄になるので、優先順位をしっかり把握しておくことが大切です。