サラリーマンでも大丈夫？副業でアパート経営をやる条件と注意すべき税金とは

サラリーマンでもアパート一棟を丸ごと購入し、経営することが可能です。ただし収益性確保のために、どのような税金が発生するのかを把握する必要があります。また、融資を受けるために自分の属性を高めることにも注意しましょう。

アパートローンを借りるための条件

サラリーマンでもアパート経営ができる理由

不動産投資にはマンションを区分所有するほかに、アパートを一棟購入する方法があります。土地を保有できたり戸数が多いことで空室リスクを軽減できたりするメリットがありますが、購入金額はそれなりに高額となります。

しかしサラリーマンであっても、このような高額な物件を購入してアパート経営をすることが可能です。その理由は、居住用の住宅ローンよりも事業用のアパートは融資限度額が高いことにあります。アパート経営によって収益を生み出せるために、返済能力が高まり多くの融資を受けることができます。

個人属性を高めることが大事

アパート経営のためのローンは、物件の収益性を担保とします。
しかし基本的には、借り手の個人属性というものも審査対象になります。個人属性とは職種や勤務年数、年収や保有資産などを意味します。

このような収入にかかわるものは返済能力に影響するので当然ですが、ほかに家族構成も審査対象となります。生活費をどの程度必要とするのかにより、ローン返済に回せるお金の金額が変わるからです。

ただしアパートを2物件以上購入する場合には、すでに保有しているアパートの収益性が評価されるので、個人属性の比率は下がります。まず一棟目のアパートを購入するためにも、個人属性を高めるようにしましょう。もちろんクレジットカードの滞納履歴があるとマイナスになるので、注意が必要です。

発生する税金に注意を

購入時にかかる税金

まずアパートを購入する際に支払う税金についてご紹介します。
売買契約に貼る収入印紙税と登記をする際の登録免許税、不動産取得税があります。ほかに建物の販売価格に対する消費税（2018年9月現在は8％）がかかります。

まず印紙税ですが、売買契約書とローン契約書に貼る収入印紙を税額分用意します。たとえばアパートの購入金額が1千万円を越えて5千万円以下であれば1万円（ただし2020年4月1日からは軽減措置が解除されて2万円に）となっています。

次に登録免許税ですが、取得した土地と家屋を自分名義に登記するため必要です。
こちらも印紙税と同様、2020年3月31日まで軽減措置がとられていて、新築の所有権保存登記には0.15％、土地と中古物件の売買における所有権移転登記には0.3％の税率となります。

登録免許税は国税ですが、地方税となる不動産取得税もかかります。アパートの場合、土地も建物も取得金額に対して3％（2021年4月1日からは4％）です。
なお不動産取得税には軽減特例があり、1戸（1室）あたりの床面積が40㎡以上240㎡以下であれば評価額から1戸あたり1,200万円を控除できます。

保有時にかかる税金

アパート経営において保有時にかかる税金はふたつ、所得税・住民税と固定資産税です。
所得税と住民税は確定申告によって決まります。所得税は確定申告が終わってから基本的には一括で支払い、住民税は5月に税額が確定してから1年間に4分割して支払います。

確定申告では、不動産所得は給与などの所得と合算します。また必要経費を計上できるので、場合によってはマイナス申告となり給与所得などを減額し所得税の還付を受けることができます。

アパート経営における収入は家賃であり、経費は管理会社に支払う管理費や固定資産税、ローンの金利部分と減価償却費などがあります。

減価償却費は建物に対して計算し、その構造によって定まっている法定耐用年数の期間だけ計上できます。毎年一定額を経費として組み入れます。

固定資産税は固定資産税評価額の1.4％と決まっています。
アパートの固定資産税評価額は時価の7割程度となります。アパートが市街化区域にある場合には、ほかに都市計画税も発生します。

アパート経営を個人で行っていればよいのですが、法人として運用する場合には消費税の支払いも必要です。賃料に消費税をかけて、納税します。ただし前年度と前々年度の収入が1,000万円以下であれば、消費税は課税されません。

売却時にかかる税金

売却時には譲渡所得税が発生します。購入時よりも安い金額で売却したからといって、関係ないと思うのは早計です。保有中に確定申告で経費計上した減価償却費を、取得金額から差し引くからです。つまり購入金額が少なくなるので、売却金額が低くても譲渡所得税が発生する可能性があります。

ただし売却時の経費を差し引くことにより譲渡課税所得を下げることができます。譲渡所得金額は以下のように計算します。

譲渡所得金額＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）

譲渡収入は売却代金です。取得費は購入代金や建築代金などから減価償却費を引いたものとなります。購入時の登記費用や取得税など、必要経費としてすでに申告しているものは計上できません。譲渡費用は契約書の印紙代や仲介手数料などです。

税率はアパートの保有期間によって変わるので注意しましょう。5年以下なら所得税30.63％と住民税9％、5年を超えると所得税20.315％と住民税5％になります。

まとめ

アパート経営はしっかりと運用計画を立てることで収益を得ることができます。そのためには経費としてどの程度の税金が必要になるのかも把握しておきましょう。また融資を受けるために個人属性を上げることも大事です。このようにアパート経営を始める前にも、購入計画を立てる必要があります。