不動産投資の利回りの計算方法

不動産投資を行って物件を運営する上で利益の指標になるのが「利回り」です。不動産に投資して儲かるか損をするかの重要な指標になる数字なので「利回り」の計算を慎重に行って把握しておかなくてはなりません。

今回は、より正確に「利回り」を割り出す計算式や便利なサイト、アプリなどをご紹介していきます。

不動産投資の利回りとは？

「利回り」には表面利回り・想定利回り・実質利回りがある

不動産物件の利回りには、表面利回りと想定利回り、実質利回りがあります。利回りというのは、投資額に対してどのくらいの利益が得られるのかを示す数字です。どうして3つの利回りが存在するのでしょうか。

データを利用する目的によって「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3つの計算式が使い分けられています。
「表面利回り」は、不動産物件を紹介する情報サイトや掲示板などに掲載する目的で利用され、「年間の利益÷購入価格＝表面利回り」の計算式で割り出されます。

物件の部屋数に対して単純に割り出した数字なので、実際の物件の運営ではもっと現実的な数字になります。

「想定利回り」は、主に売主が利用する利回りを割り出す計算式です。
「年間の利益÷購入価格＝想定利回り」の計算式で割り出されます。
年間の利益はあくまでも想定された利益なので、こちらの数字も現実的ではありません。

不動産投資の指標になるのが「実質利回り」です。不動産物件のメンテナンス費・修繕費などの積み立て金をはじめ、管理会社に毎月支払う管理費、火災保険料などの必要経費を収益から差し引いた数字を購入の際にかかった費用で割った数字が「実質利回り」となります。

計算式は「（年間の収益－年間の経費）÷購入価格」となります。

利回りの計算方法

物件運営の指標となるのは「実質利回り」の計算方法

不動産投資を行って物件を運営する上で指標となるのが「実質利回り」です。「表面利回り」や「想定利回り」による数字は参考にはなりますが実際に物件運営を行う上ではもっと正確な数字が必要となります。
より現実的な「実質利回り」の計算式で正確に数値を割り出すことが大切です。

「実質利回り」の計算式で具体的に計算してみましょう

実質利回りの計算式は「（年間の収益－年間の経費）÷購入価格」となります。

具体的な物件を例にして計算式にあてはめてみましょう。
築10年の鉄筋コンクリート造のワンルームマンションを1棟購入して運営するとして購入価格が土地と建物あわせて1億円だったとしましょう。
部屋が23部屋あって、毎月確実に埋まる部屋は20部屋とします。家賃6万円として月に120万円、年間では1440万円の収益となります。そのうち、修繕費の積み立て金が年間10万円、管理会社に30万円、清掃業者に10万円の経費がかかるとして

「1440万円（収益）－50万円（諸経費）」÷1億円（購入価格）＝利回り

という計算式になります。
1390万円÷1億円＝0.139となり、0.139×100＝13,9%の利回りとなります。

はたしてこの利回りで、利益が得られるのかどうかを調べるためには、そのエリアのワンルームマンションの利回り相場を参考にすると良いでしょう。
例えば都心のワンルームマンションの利回り相場が10～15％ということなので、13,9%の利回りということはかなり優秀な数字だということになります。

「実質利回り」の計算ができるサイトやアプリ

収益・投資物件簡易収支シミュレーション

枠に入力するだけで利回りが割り出せるシミュレーションサイトです。

収益・投資物件簡易収支シミュレーション

東急リバブルの収益シミュレーション

欄が細かいため正確性の高い数値が割り出せます。

東急リバブルの収益シミュレーション

不動産投資!利回り収益計算ツール

不動産物件の収支計算や利回りがすぐに割り出せるアプリです。

不動産投資!利回り収益計算ツール

まとめ

今回は、不動産投資には欠かせない「利回り」の計算方法について解説してきました。投資額に対してどのくらいの利益が見込めるのかを割り出すのが「利回りの計算式」です。不動産投資を検討しておられる方は、「表面利回り」や「想定利回り」ではなく「実質利回りの」のデータを参考にして検討するようにしましょう。今回ご紹介した計算式や計算に便利なサイト、アプリなどを不動産投資に活用してください。