小額からでも大丈夫？自己資金で始める不動産投資

「できることなら自己資金だけでリスクの少ない不動産投資をしたい」とどなたでも考えるのではないでしょうか。今回はそんな方へ少額の自己資金で行える不動産投資について解説していきます。ローン無しで行う不動産投資のメリットやデメリット、注意点などもご紹介します。

少額の資金で物件を入手する方法はあるの？

再建築不可の物件を購入する

不動産投資初心者の方が少額の資金で物件を購入する方法をご紹介します。一つ目は再建築不可の物件を探し出して購入する方法です。再建築不可の物件であれば、都心でも数百万円という少額の資金で入手して、高利回りで運営することが可能になる場合があります。

ただし、再建築不可の物件を探す手間や、物件のリフォームなどを業者任せにすると予算オーバーになるので、全部自分で行わなくてはいけません。自分が直接かかわることで、少額の資金で購入でき高利回りでの運用も行えるようになります。

再建築不可の物件を購入する際には金融機関からの融資が受けられないので、全額自己資金で購入する必要があります。

全空室物件を少額の自己資金で購入

全空室物件の場合も、金融機関などから融資を受けるのが難しいので、持ち主さんにできるだけ値下げしてもらって、自己資金だけで購入する場合に限られます。売却する大家さん側も全空室物件を持っていても仕方がないので、できるだけ早く売却したいと考えているはずです。

この場合も、自分でリノベーションするつもりで投資を行います。新しく入居してもらえるレベルのリノベーションが行える方に限られるでしょう。物件管理に自信のあるオーナーは、できるだけ空室率の高い物件を安く購入し、空室率を高くしてから高い値段で売却して利益を出しています。

不動産投資の初心者の方には難しいかもしれないので、あまりオススメできません。

借地権付き戸建を自己資金で購入

借地権付きの戸建とは、建物は購入するけれども、土地は「借りる権利だけを購入」します。そのため借地権付き住宅は所有権付き物件に比べて格安で購入できます。

借地権付きの戸建は、普通借地権がほとんどです。普通借地権とは、借地人が希望すれば、地主に正当な事由がない限り自動的に契約が更新されます。つまり、希望すればずっと住み続けることが可能となります。

少額の資金で物件を入手・融資を受けないメリットとデメリット

金融機関などから融資を受けないメリット

金融機関などから融資を受けずに不動産投資を行う場合は、金融機関などへの返済がないので高利回りで物件の運営が行えるというメリットがあります。例えば、当初に1,000万円の自己資金を投資した場合、全額自己資金ということで、返済がなく利息も発生しません。投資額の1,000万円と経費を差し引いた残りが利益になります。

物件運営の利回りが高くなるので、不動産投資のリスクが低いという点も大きなメリットと言えるでしょう。

金融機関などから融資を受けないデメリット

金融機関などから融資（プロパーローン融資）を受ける場合には、物件の担保価値やキャッシュフロー表、事業計画などが融資の審査対象になります。そのため、融資を受ける人が収益が上がる物件だと確信していても、金融機関の審査が通らないということがよくあります。

金融機関はファイナンシャルプランのプロです。金融機関が問題視する物件だから購入を考え直そうという意識が働くかもしれません。融資を受けないで自己資金のみで物件を購入する場合は、金融機関のチェック機能が働かないので、不動産投資のリスクが高くなる恐れがあります。

自己資金だけで不動産投資を行う場合は規模に限界があります。キャッシュフロー表を作って、着実なプランで融資を受けて不動産投資を行うことで、より円滑で収益性の高い不動産投資が行えます。

まとめ

今回は少額の自己資金ではじめられる不動産投資について解説してきました。少額の自己資金でも不動産投資ははじめられるようです。再建築不可の物件を購入するケースや全空室物件のケース、借地権付きの戸建を購入するケースなどをご紹介しましたが、不動産についての知識が必要なので、初心者の方にはあまりオススメできないかもしれません。