年収別！おすすめの不動産投資

不動産投資を検討している方へ、今回は年収別に見たおすすめの不動産物件について解説していきます。
金融機関の多くでは年収や資産の状況に応じて融資額を決定しているので、不動産投資をする場合は、あらかじめどのくらいの融資が受けられるのか知っておくことが大切です。

年収別の不動産投資額と収益

年収400万円の場合

住宅ローンの場合、金融機関などからの借入可能額は年収の5倍から8倍程度だといわれています。不動産投資の場合は、年収の10倍くらいまで金融機関などから融資が受けられる可能性があります。
年収400万円でしたら4000万円から5000万円程度の融資が受けられることになります。

都心に近いエリアに建つ5000万円のアパート物件の場合で、平均的な利回りが8%から10%ほどとなっています。例えば8%の利回りで10部屋のアパート物件だった場合、年間の実質的家賃収入は400万円から500万円といったことろです。
20年後には老朽化などで200万円から300万円ほどに落ち込むことを想定して、「物件価格（利息も含む）－20年間の収益」は1200万円から1400万円となり、20年間を均等割りすると、年間で60万円から70万円の収益ということになります。

以上のようなことを考えると、年収400万円前後の場合は、自己資金がある状態でしたら不動産投資を行っても利益が見込めます。全額融資を受けて行う不動産投資はあまり現実的ではないようです。

年収700万円の場合

年収700万円の場合は、金融機関などから年収の約10倍の融資が受けられることを想定して、7000万円から8000万円の物件が購入できます。
都心の23区内であれば新築アパート7,000万～8,000万円の場合で利回り7%前後、中古アパートの場合で利回り8%から9%といったところです。

新築アパートの場合で、家賃収入が年間700万円から800万円ほど、しかし20年後には500万円ほどまで家賃収入が減ることを想定して、「物件価格（利息も含む）－20年間の収益」は2000万円から2400万円となり、年間にすると約100万円から120万円の利益となります。

年収1000万円以上の場合

年収が1000万円以上ある方の場合は、金融機関などからの融資で1億円から1億3千万円のマンションが1棟購入できます。購入価格が大きい分だけ収入も増加するため、資産形成のスピードアップがはかれます。
年間の収益も1000万円近くにのぼります。自己資金に余裕が出てくるので、2年から3年経つと次の投資が検討できます。

また、年収1000万円以上ある方の場合でしたら、金融機関などからの融資を受けずに自己資金だけで物件を購入して運営できます。この場合は利回りが格段に高くなるので、利益率も急上昇します。

区分マンションなら手軽に投資できる

ここまではマンションやアパート物件の1棟買いを想定した収益の予測でした。しかし、不動産投資の初心者がいきなり1棟買いからはじめるのは、ハードルが高いと感じる方が多いのではないでしょうか。
そのような方は区分マンションからはじめることも可能です。

都内23区でも500万円前後の区分マンションが購入できます。区分マンションの運営から少しずつノウハウを学んで、部屋数や投資額を増やしていくという方法がおすすめです。

ただし、区分マンションの購入には都市銀行からの融資が受けにくいという問題点があります。ノンバンクから融資を受けた場合は利息が高くなり、大幅に利益率が下がるので、自己資金をある程度貯めてから不動産投資をはじめる方が良いでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資における年収別の融資額やおおよその収益などについて解説してきました。
年収500万円以下の場合は、借入額に対しての利回り率が低いため、あらかじめローンの返済額や経年劣化を想定したシミュレーションが重要になってきます。
少額から投資が行える区分マンションもおすすめです。