しっかりと税金対策！アパート経営で使える経費を紹介！

アパート経営にかかわる必要経費にはどのような項目があるのでしょうか。今回はアパート経営で必要経費として計上できるものを項目別に詳しく解説していきます。必要経費は節税対策の大きなウェイトを占めています。計上漏れがないようしっかり抑えておきましょう。

アパート経営で必要経費として計上できる項目

大きなウェイトを占める減価償却費

アパート経営における節税対策で大きなウェイトを占めるのが減価償却費です。減価償却費は実際に出費がなくても必要経費として毎年計上できます。減価償却費はアパートの建物や設備に投資した額を法定耐用年数で割ることで導き出せます。

例えば、新築木造アパートの建物と設備に2,000万円投資した場合は、木造の法定耐用年数が22年なので2,000万円÷22で毎年91万円が減価償却費となります。

特に中古アパートの場合は、耐用年数の期間が短く毎年計上できる減価償却費が高くなります。そのためより高い節税効果が期待できるわけです。

法定耐用年数は構造によって異なります。主な構造別の法定耐用年数は以下の通りです。

鉄筋コンクリート造：法定耐用年数47年

鉄骨造：法定耐用年数34年

木造建築：法定耐用年数22年

減価償却費の計算式は以下の通り。

【新築アパートの減価償却費】

投資額÷法定耐用年数＝減価償却費

【法定耐用年数以内の中古アパートの減価償却費】

（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％＝耐用年数

投資額÷耐用年数＝減価償却費

【法定耐用年数を超えた中古アパートの減価償却費】

法定耐用年数×20％＝耐用年数

投資額÷耐用年数＝減価償却費

減価償却費として、地質調査費、測量費、建築確認申請の費用、ローン手数料、地鎮祭や起工式の費用、
ローン保証料なども計上できます。

アパート経営の初年度にかかる経費

初年度の必要経費として不動産取得税、初期登記費用、登記の書類に貼る印紙税などが計上できます。

ローンの利息

銀行や日本政策金融公庫などで融資を受けてアパート経営をしている場合は、ローンの利息が必要経費として計上できます。

租税公課

租税公課というのは、アパート経営にかかわるさまざまな税金のことです。例えば、固定資産税や都市計画税、
登記に必要な印紙税、不動産取得税などがあります。ただし、所得税と住民税は経費として計上できません。

修繕費

アパートの修繕費も必要経費として計上できます。修繕費として認められるのはアパートの現状維持のために必要な工事です。雨漏り修繕、雨どいの修繕、廊下や階段の修繕、室内のクロス張り替えなどが修繕工事となります。

アパートの大がかりなリフォームやリノベーションは、「資本的支出」に割り当てられるので修繕費として計上できません。「資本的支出」は減価償却費として計上できますが、耐用年数で割り当てられ毎年一定の割合ずつ必要経費として計上することになります。

管理会社へ支払う管理手数料

アパートの管理を管理会社に委託している場合は、管理会社に支払う費用を必要経費として計上できます。管理会社が行う業務には、家賃の回収や入居者の募集、入居者間のトラブル対策、賃貸契約、更新契約などがあります。

アパートの管理費

アパートの管理費には、エレベーターの保守管理業務や電気設備の保守管理業務、共用部のエントランスや階段、廊下の清掃、各種消防設備の法定点検業務などがあり、必要経費として計上できます。

損害保険料

アパートにかける火災保険や地震保険のかけ金は必要経費になります。

修繕積立金

アパートは経年劣化していくので5年から10年に一度のペースで大がかりな修繕工事が必要です。工事にかかる修繕費を毎年積み立てている場合は、必要経費として計上できます。

その他、通信費や接待費など

管理会社とのやり取りにかかる電話代、アパート運営に必要なインターネット通信費は必要経費になります。カフェなどで税理士さんや管理会社の担当者と打ち合わせをした場合も接待費として計上できます。

まとめ

アパート経営にかかわる必要経費を項目別に解説してきました。必要経費の中で大きなウェイトを占めているのが減価償却費です。出費がなくても毎年計上できるため大きな節税効果になります。今回は減価償却費の計算方法を詳しくご紹介しました。細かい項目も漏らさずに必要経費として計上するようにしてください。