アパート経営 vs REIT　副業サラリーマンはどちらを選ぶべきか！

みなさんは「REIT」という言葉をご存知でしょうか？今回はサラリーマンが副業として選ぶなら「アパート経営」が良いのか。それとも「REIT」が良いのか。それぞれのメリットやデメリットを比較検討しながら「どちらを選ぶべきか」解説していきます。

そもそもREITってなに？

「REIT」というのは不動産投資信託のことです。一般の投資家から投資を募って不動産物件へ投資し利益を出して、出た利益を各投資家へ還元します。つまり不動産への投資を行う金融商品のひとつです。「REIT」もしくは「J-REIT」などと呼ばれています。

「REIT」のメリット

「REIT」の多くが利回り3～4％をうたって投資家を募っています。投資家は物件選びをする必要がなく、すべて不動産投資信託会社に任せきり。アパート経営にくらべて苦労が少なく手間がかからないという点が最大のメリットです。

「REIT」のデメリット

ただし「REIT」には注意点もあります。「REIT」の運用は、主にREIT投資法人が委託した運用会社が行っており、利回り3～4％をうたっていても、その通り還元されるとは限りません。

「REIT」は金融商品です。現在銀行は金融商品に対して融資を受け付けていません。そのため100％自己資金で投資を行う必要があります。アパート経営のような少額の自己資金で大きな利益が出せる「レバレッジ効果」も期待できません。

「REIT」の運用は他人まかせ。不動産投資信託会社という経営母体の配下に不動産事業としての「REIT」運用会社を設けているのが一般的です。そのため、優良物件の利益は経営母体が吸収し、不良物件が「REIT」運用会社にまわってくるケースがよくあります。

サラリーマンが副業として選ぶならアパート経営？

ここまで「REIT」のメリットやデメリットについて解説してきました。結論としてサラリーマンが副業として選ぶなら「REIT」よりも「アパート経営」の方がオススメということになります。どうしてなのでしょうか。メリットとデメリットを比較しながら解説します。

アパート経営のメリット

アパート経営の最大のメリットは少ない自己資金で大きな「レバレッジ効果」が得られる点にあります。「レバレッジ効果」というのは経済用語です。少ない自己資金でも他人の資金を利用することで大きな利益が出せるようになります。

より高い「レバレッジ効果」を得るためには、不動産についての知識がある人の方が望ましいでしょう。物件選びや信頼できる不動産管理会社を選ぶためには、ある程度不動産についての知識が必要です。その上でサラリーマンがアパート経営をして成功する事例を以下で解説しましょう。

事例として、あるサラリーマンが5000万円のアパートを購入して副業で経営するとしましょう。5000万円のうち自己資金は1000万だとして、残りの4000万円は銀行など金融機関からの融資でまかないます。

この場合、1000万円の自己資金で4000万円の資産を入手することになります。つまりこれが「レバレッジ効果」といわれる所以です。融資額の4000万円を返済し終わったら、1000万円の元手でアパートという資産が残ることになります。

もちろん、融資の返済が終わった頃にはアパート本体の耐用年数は過ぎているでしょう。しかし、土地は値段がさぼど目減りしないまま自分の資産として残ります。むしろ条件が良い場合には土地の値段が値上がりしているかもしれません。

1000万円の元手を4000万円の資産に変えたのは入居者の家賃です。1000万円の元手だけを「REIT」などで運用していたのでは、これだけの資産形成は不可能だったでしょう。

アパート経営のデメリット

アパート経営は、物件探しから不動産管理会社との契約、修繕の手配など、投資したオーナーがやるべき仕事がたくさんあります。また、アパートのある立地など条件が悪い場合には空室率が高くなり、ローンの支払いが滞る恐れがでてきます。

まとめ

サラリーマンが副業するなら「REIT」よりもアパート経営の方がオススメです。「REIT」は楽して毎月安定した利益が入ってくるようなイメージがありますが、実際には期待外れのケースもよくあります。アパート経営は手間がかかるという一面もありますが、「レバレッジ効果」によって少額の自己資金が大きな利益につながる可能性を秘めています。