いくら必要？アパート経営にかかる初期費用を場合別に紹介

アパート経営は毎月安定した収入が入ってくる人気の高い投資手法です。今回はアパート経営を検討しているみなさまに、アパート経営をはじめるにはどのくらいの初期費用が必要なのか解説していきます。

アパート経営は自己資金なしでもはじめられる？

アパート経営は自己資金ゼロでもはじめることが可能です。ただし、自己資金がまったくない場合は銀行などの金融機関から融資が受けにくいというデメリットがあります。アパートメーカーの中には社内に独自のアパートローンを設けていることがあるので、銀行の融資が受けられない場合には利用するといいでしょう。

銀行の融資には、フルローンというコースがあります。フルローン融資は社会的な属性を見て銀行が融資の審査を行う場合がほとんどです。どのような企業に勤めているのか、年収はどのくらいあるのか、勤続年数は？といった社会的な属性が審査材料になります。

フルローン融資を受ける場合は、最低でも年収400万円から500万円以上なければ融資の審査に通らないといわれています。

また、銀行やアパートメーカーのローン以外に日本政策金融公庫や商工中金といった政府系銀行の利用もおすすめです。政府系銀行を利用すると金利を低く抑えることができます。

アパート経営にはどのくらいの自己資金が理想？

アパート経営にかかる初期費用の全額をローンに頼ってしまうと、元金がふくらみ利息が高くなるというデメリットがあります。

余裕のあるアパート経営を望んでおられるのでしたら、最低でも初期費用の1割から2割程度の自己資金が必要です。仮にアパート経営の初期投資額が5000万円だとしましょう。その場合、500万円から1000万円程度の自己資金が必要となります。

アパート経営の初期費用にはどのような項目がある？

土地の購入費用

土地を所有していない場合は、アパートを建てる土地を購入しなくてはなりません。土地の購入費用は、場所によって大きな開きがあります。都心部では坪単価数千万円というケースもざらです。

土地代金は安ければ良いというものではありません。駅から離れたアクセス環境の悪い立地は土地代金も安くなりますが、空室率が高くなる恐れがあります。安定した家賃収入が得られないばかりか、赤字になる恐れがあるので場所選びは慎重に行いましょう。

アパートの建物を建設する費用

アパートの建設には建物本体の工事、水道や下水道、ガスや電気工事といった設備工事、場合によっては地盤改良工事費など、幅広い分野の工事が必要です。

地下埋設物や土壌汚染といった土地自体に問題があるケースもあります。土地を購入する際には、売主にどのような土地なのかしっかり確認することが重要です。

地下埋設物がある場合や土壌汚染の恐れがある場合は、売主が買主へ申告しなければならないことになっています。申告しなかった場合は売主の側に瑕疵担保責任が発生します。

土地に問題があると工事が遅れ出費がかさむことになるで、くれぐれも慎重に確認するようにしましょう。

税金や手数料

登録免許税、不動産取得税、印紙税といった税金をはじめ、不動産登記に必要な建築確認申請等手数料、司法書士による登記費用などが発生します。

中古物件の場合はアパート物件の購入費用

アパートの中古物件を購入する方法は、低コストでアパート経営がはじめられるのでおすすめです。

アパートの中古物件を購入する場合は不動産仲介会社を通すことが多いのではないでしょうか。不動産仲介会社を通した場合には、不動産仲介手数料が必要となります。

たとえば、1000万円の中古アパートを購入するとしましょう。

200万円までは5%=10万円

200～400万円までの200万円には4%=8万円

400万円を超える部分（600万円）には3%=18万円

の仲介手数料がかかります。したがって10万円+8万円+18万円=36万円の仲介手数料が必要です。

まとめ

今回はアパート経営における初期費用について解説してきました。アパート経営は自己資金ゼロでもはじめることができます。ただし、全額融資はアパート経営のキャッシュフローが厳しくなるので、初期費用額の1割から2割程度の自己資金があるとよいでしょう。