資金がなくても購入できる？初期費用なしで不動産投資を始めるには

自己資金はないけれども不動産投資をはじめたいというみなさんへ、今回は初期費用なしで行う不動産投資についてご紹介していきます。初期費用なしで不動産投資を行うとしたらどんな物件がおすすめなのか。融資を受ける際の注意点などもまとめています。

本当に初期費用なしで不動産投資がはじめられるの？

フルローンとオーバーローンについて

フルローンとは、物件の頭金も含めた全額を融資でまかなうローンのことです。物件の頭金を含めた全額と、物件購入時に必要な不動産登記などの初期費用もすべてトータルで融資するオーバーローンなどもあります。

自己資金のない人が初期費用なしで不動産投資をする場合は、上記のいずれかの融資を受ける必要があります。

初期費用なしでの不動産投資はワンルームマンションがおすすめ

初期費用なしで不動産投資をはじめるのなら、ワンルームマンションがおすすめです。一般的な分譲マンションの場合、最低でも数千万円はします。この場合、初期費用なしではじめるのは現実的ではありません。さらに、分譲マンションは投資額が多い分、さまざまな損失を出すリスクも抱えています。

中古のワンルームマンションであれば、数百万円から区分買いができます。区分買いした部屋を転売して自己資金を増やしていくオーナーもいます。全額フルローンで融資してくれそうな金融機関を探せば、自己資金なしでも不動産投資がはじめられることになります。

■ワンルームマンションは収益性が高い

都心の、中央区や城東エリアには中古のワンルームマンションが豊富にあります。現在このエリアではワンルーム条例が施工されており、新しいワンルームマンションが建ちにくくなっています。新たなライバルの登場が少ないので、物件の運営も安定しています。

都心部ではワンルームマンションの需要が高い状況で推移していて、今後もこの状況が続くでしょう。中古のワンルームマンションで表面利回り10％超えというケースも稀ではありません。

株式投資の利回り率は良くて3%程度。不動産投資の利回りがいかに高いかということがわかっていただけるのではないでしょうか。

金融機関で融資を受ける際の注意点は？

アパートローンとプロパーローンでは融資の審査方法が異なる

金融機関で融資を受ける場合、属性によって融資額が評価されるアパートローンと、物件の価値や収益性を評価して融資額を決めるプロパーローンとがあります。

■アパートローン

アパートローンは融資を受ける人の属性を評価して融資額が決められます。属性というのは、勤務先は有名企業なのか、それとも一流企業なのか、年収はどのくらいあるのか、生活は安定しているのかといった、融資を受ける人の社会的な立場が審査対象になります。

アパートローンの場合は、金融機関によって差がありますが、年収の10倍程度まで融資が受けられると言われています。

■プロパーローン

プロパーローンというのは、融資を受ける人の属性に頼らず、物件の積算評価や収益評価などを見て融資額を決める融資制度です。一流企業に勤めているといった属性よりも、不動産投資を行った物件が儲かるのかどうかで、融資の審査が行われます。

プロパーローンで融資を受ける場合は、物件運営のキャッシュフロー表を明確に示した事業計画書の提出が重要になります。金融機関は提出された事業計画書を見て、物件の積算評価と収益評価を行います。物件の積算評価というのは「担保価値」のことです。収益評価というのは、ローンの支払い期間中、物件がどのくらい儲けるのかを算定して評価します。

プロパーローン融資は、物件の積算評価と収益評価で融資額が決定されます。アパートローンは属性で評価されるので年収の10倍程度といった融資額の制限がありますが、プロパーローンにはそれがありません。

不動産投資ではなく事業として融資の相談をしよう！

金融機関で融資を受ける際には、不動産投資という文言を使わないようにしましょう。金融機関の多くは投資目的への融資に消極的です。その一方で、起業や事業の立ち上げには積極的に貢献したいと考えています。

まとめ

今回は、初期費用なしでも行える不動産投資について解説してきました。さまざまなリスクを避けるために、できるだけ自己資金で投資を行った方が良いという意見と、自己資金なしで行う不動産投資は、資金の投入がない分、すでにリスク回避ができているという意見があります。資金がなくても不動産投資は行えるので、ぜひ参考にしてチャレンジしてみてください。