どこがいい？海外不動産投資でおすすめの国を解説

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2018/11/16

海外不動産インカムゲインキャピタルゲイン節税

海外不動産投資を始めてみようと思っても、どの国で購入すればよいのか迷うと思います。国によって特徴が違いますし、収益の出し方も違います。まずは自分の予算や、どのように利益を出すのかを考えてから検討するとよいかもしれません。

インカムゲイン狙いならインドネシア

賃貸利回りと購入金額のバランスが良いインドネシア

海外不動産投資でインカムゲインを狙うとなると、国選びは難しいかもしれません。というのも、先進国は日本と同様に賃貸利回りが低下していますし、新興国でもシンガポールや香港はかなり不動産価格が高騰しています。

かといって価格の安い新興国は利回りが高いところが多くありますが、リスクも大きくなります。不動産市場そのものの歴史が浅く、外国人が購入できるコンドミニアムは工事が完成しないといったリスクもあります。

そのような中でインドネシアは高い利回りと手頃な購入金額である点でおすすめです。2018年6月時点での首都ジャカルタにおけるアパートメントの平均単価は平米あたり2,526米ドル、50平米の物件価格は平均で123,300米ドルとなっています。この場合、期待できる利回りは8.56％です。

インドネシアでの不動産購入は少し特殊

他の新興国と比べると、インドネシアの不動産を購入するのは少しばかり手間がかかるかもしれません。まず外国人が購入できる物件は借地権となるアパートメントですが、20年から30年ごとに地主に借地料を支払う必要があります。

あるいはバリ島でヴィラと呼ばれる物件を購入することができます。ヴィラは通常、所有者と交渉して購入することになりますが、富裕層などの旅行客や滞在者を相手に賃料を得ることになります。ジャカルタのアパートメントにおける利回りと比べると、バリ島のヴィラは10％ほどの利回りとなり、さらに多くの収益を生み出せます。アパートメントと同様に地主に借地権を支払う必要があります。

キャピタルゲイン狙いならフィリピン

新興国でもダントツの値上がりが見込める

値上がり率で選ぶのであれば、何といってもフィリピンです。新興国では香港の方がキャピタルゲインそのものはさらに狙えますが、いかんせん不動産価格が高すぎます。その点、フィリピンはまだ入手しやすい価格で推移しています。

過去10年の上昇率は112.29％、この1年をみても10.26％と高いパフォーマンスをみせています。首都メトロマニラでは45平米のコンドミニアム価格は平均131,310米ドル、ビジネス街のオルティガス・シティの40平米コンドミニアム価格は平均134,360米ドルとなっています。

現地の銀行でローンが組める

新興国は現地で不動産ローンを組めない国が多いものです。日本の銀行でも海外不動産に融資するところは少ないものですし、可能でも国内の不動産が担保として必要です。

しかしフィリピンの場合、現地の銀行で住宅ローンを組むことが可能です。HSBCはアジア各国に支店を持つ銀行ですが、金利も5％弱と低いので十分に収益を得られるでしょう。

コンドミニアムは頭金を複数回に分けて支払い、残金をローンで一括支払うというのが一般的な購入方法となります。

節税目的ならハワイ

節税効果の高いハワイの木造住宅

海外不動産投資で収益を得る方法は主にキャピタルゲインとなり、国によってはインカムゲインを狙えます。その他に、節税目的でも不動産投資は役に立ちます。日本と異なり土地と比べると建物の比率が高いことで、減価償却費を多く計上できるのが理由です。

節税の仕組みは不動産投資により得る賃貸収入に対して、減価償却費などを経費計上するというものです。そして収入よりも経費が多くなれば、給与所得から差し引いて税金を安くできます。土地は減価償却できないので、取得金額の建物の比率が高いほどに多くの経費を計上できるというわけです。また木造の方が短期間で多くの減価償却費を計上できます。

所得金額が高いことが条件に

ただし節税効果が高くなるのは、元々の課税所得が高い人です。たとえば建物の取得金額が2,000万円で年間の家賃収入が200万円あるとします。築年数25年の木造住宅は4年間で減価償却できるので、1年あたり500万円を経費計上できます。他にも経費はありますが、ここでは減価償却費のみで計算します。不動産所得は200－500＝－300（万円）です。

もし課税所得が300万円であれば、課税所得はゼロとなるので節税金額は所得税202,000円と住民税300,000円の計502,000円です。しかし課税所得が1,000万円であれば所得税は1,764,000円から974,000円に、住民税は1000,000円から700,000円になるので、合計1,090,000円を節税できます。これを4年間行えるので、4,360,000円も税金が安くなります。

もちろん現地では不動産所得に対して所得税を支払いますし、売却時には取得金額から減価償却費が引かれるので、譲渡所得の税額がそれなりにかかります。