どのくらいかかる？安全なアパート経営にかかる運用費用と注意点

今回はより安定したアパート経営を実現するために必要な費用について解説していきます。アパート経営にはアパートを建設するローン以外にさまざまな費用が必要です。どのような項目の費用があって、自己資金をどの程度用意すればより安全なアパート経営がのぞめるのでしょうか。

アパート経営にはどのような費用がかかる？

アパート本体の建設工事費用

アパート経営の初期費用で大半を占めるのがアパートを建てる建設工事費用です。場所にもよりますが土地代金よりも高額になる場合があります。一般的なアパートの建設費用は、木造の場合で坪単価40万円から50万円、鉄骨造の場合では坪単価50万円から60万円、鉄筋コンクリート造で坪単価80万円から120万円程度が相場です。

構造が複雑で手間のかかる施工が必要な場合は坪単価が高くなるので、できるだけシンプルな構造がオススメです。また、資材を搬入するトラックの出入りが便利な立地は、資材を運搬する人件費を抑えることができるのでその分工事費が安くなります。

土地購入費用

あまった土地がありアパート経営をはじめる人以外は、アパートを建設するために新たな土地を購入しなくてはなりません。もちろん土地の購入費も安く抑えた方が良いに決まっています。初期投資額をできるだけ抑えた方が、アパート経営の利回りが良好になるからです。

ただし、土地代金を抑えることだけがアパート経営の目的ではありません。多少割高の土地であっても、アクセス環境が良好で人気のあるエリアでしたらアパートは経営がしやすくなります。高い土地であってもアパート経営によって利益が還元されるなら問題ありません。

土地の購入には土地代金以外に、仲介手数料（400万円以上は物件価格×3％＋6万円＋消費税）や、登録免許税、印紙税、司法書士の手数料など、さまざまな費用が発生します。

別途工事費

アパート本体の建設費、土地の購入費以外に住環境のインフラを整備するためにさまざまな費用が必要です。たとえば、上下水道工事をはじめ、ガス工事、電気配線、外構工事、空調設備の工事などがあります。

場合によっては土地の地盤改良工事が必要なこともあります。土地を購入するときには、問題のない土地かどうか売主にしっかり確認しておくことが重要です。

アパート経営にかかわるその他の初期費用

アパート経営をはじめるには、アパート本体の建設費や土地購入費以外に、不動産取得税や登録免許税、建築確認申請等の手数料、火災保険料、ローン融資の手数料など、10部屋程度のアパートで100万円から200万円ほどかかるといわれています。これらの初期費用については、銀行ローンで借りることができないケースがほとんどです。注意しましょう。

アパート経営にはどの程度の自己資金が必要？

一般的なアパート経営の事例でみてみると、1000万円程度の初期投資額で自己資金額300万円程度、7000万円の初期投資額の場合で自己資金額は2000万円程度用意しておくとアパート経営の利回りがうまくいくといわれています。

利回りが高いアパートで、家賃収入から諸経費を差し引いてまだ余裕がある場合は、自己資金比率を下げることも可能です。初期投資にかける自己資金を抑えることで、使わなかった自己資金を大規模な修復工事など不測の事態に備えることができるでしょう。

物件の条件によって自己資金の比率は変化します。収益性の低いアパート経営の場合は、毎月の返済額を少なくするために自己資金比率を多くするといった対策が必要になるでしょう。

まとめ

今回は、アパート経営をはじめるときにはどのくらいの費用が必要なのか。自己資金はどの程度用意しておいたら良いのか。という内容でお届けしてきました。

物件によって条件が異なるのでケースバイケースということになりますが、一般的には初期投資額の3割程度の自己資金があればアパート経営がしやすくなります。アパート建設や土地の購入以外に100万円から200万円ほどの諸経費がかかります。これらの諸経費はローンに組み込まれないケースがほとんどです。諸経費は自己資金から捻出する必要があります。これからアパート経営をはじめようと考えている人は参考になさってください。