お問い合わせ

それが知りたかった!初心者が悩む不動産投資の疑問6選

今回は、不動産投資をはじめたばかりの初心者の方がよくぶつかる問題や疑問点を取り上げながら、適切な対策方法などもご紹介します。不動産投資をはじめる前の素朴な疑問から、実際に不動産投資をはじめてみてわかった問題点などさまざま。これから不動産投資をはじめてみようという方にぜひ読んでもらいたい内容です。

不動産投資初心者がよく直面する問題点

空室保証付きだから安心していた

空室保証に入っていないよりは入っている方が安心です。しかし、空室保証に入っているので、空室率が高くなっても大丈夫というわけではありません。たとえ空室保証に入っていたとしても、保証を受けるまでに手続き期間があり、数カ月間は家賃収入ゼロという状態が続きます。

空室保証に頼るのではなく、空室率の低い安定的に運営できる物件を選ぶことや、入居者の募集に力を入れている管理会社に管理を委託するといった対策が必要です。

管理会社を通さず自身で管理

管理会社に委託せず、自分ですべて管理をしている不動産投資の初心者を見受けます。しかし、住人同士のトラブルや家賃の督促、退去した部屋への入居者募集など、物件管理には専門家でも難しい業務が山積しています。とてもサラリーマンが片手間でできる業務ではありません。

【対策】

不動産物件を入手して運営する場合、多少コストがかかっても物件管理や家賃回収のプロである管理会社へ委託することをおすすめします。入居者の募集を素人が行うのは無理です。また、管理を専門家にまかせることでさまざまな想定外のリスクが回避できます。

自分を過信しないでリスクヘッジのためのコストは必要経費として認識しましょう。専門的な分野は管理会社に任せることが不動産投資を成功させる近道です。

当初予定していた空室率を上回ってしまった

空室率が高くなる原因として、家賃相場が見合わなくなっている、入居者の募集方法に問題がある、周辺環境に変化が起きているなど、3つの要因が考えられます。

家賃相場が見合わなくなっている場合は、周辺に同じくらいの家賃で設備の整った物件が増えていたり、物件が老朽化して設備が時代にそぐわなくなっているといった問題点が考えられます。

【対策】

家賃相場が時代とともに見合わなくなっているケースでは、家賃を下げるかリフォームして若者に受けるような設備に入れ替えるといった対策が必要です。

管理会社に委託しているのに入居の入れ替えがうまくいかない場合は、管理会社とのコミュニケーション不足が考えられるので、こまめに担当者と打ち合わせをするなどの対策を行ってみましょう。

周辺環境の変化で空室率が高くなるケースとして、近所にあった大学のキャンパスが郊外に移転した、駅やバス停が移動したなど、さまざまな要因が考えられます。物件を選ぶときには向こう10年間の周辺環境の変化を調査するようにしてください。

マンションの修繕費を想定していなかった

マンションの修繕は10から15年に一度のペースで行うのが一般的です。多くのマンションで修繕積立金は管理組合が集めています。

【対策】

管理組合がなく修繕費の積み立てを行っていない場合は、10年に一度のペースで大規模な修繕が必要だということを認識して、キャッシュフローのシミュレーションを行いましょう。

不動産投資をはじめる前の人が思う疑問2選

自己資金がないから不動産投資がはじめられない

不動産投資を考えているけれども自己資金がないからできないと思っていませんか?そんなことはありません。不動産投資は自己資金ゼロ円でもはじめられます。

金融機関で全額融資を受けるシステムにはフルローンやオーバーローンがあります。物件の頭金も入れた全額の融資を受けるのがフルローン。オーバーローンは不動産登記や初期費用なども含めて融資が受けられます。

物件にもさまざまなものがあります。戸建て物件で300万円から500万円というケースもまれではありません。ファミリー層に人気のあるエリアで戸建物件を見つけて不動産投資をはじめる投資家も多いようです。家賃収入6万円として、金融機関への返済や管理費などを差し引いて3万円ほどは手元に残るので、年間36万円ほどのキャッシュフローが見込めます。

都内の物件と地方の物件どちらが良い?

都内と地方都市の物件では利回り率に大きな違いがあります。地方都市の物件利回りが高いのは物件価格が安いからです。「利回り率が高い=儲かる」という判断をしないようにしましょう。安定的に家賃収入を得たいのであれば、利回り率が低くても人口密度の高い都心の方がおすすめです。

まとめ

今回は、不動産投資をはじめた初心者がよくぶつかる問題点や、不動産投資を検討している人が抱く疑問について解説してきました。不動産投資はほかの投資商材に比べてリスクが少なく安定した収入が得られます。今回ご紹介した問題点を参考にしながら失敗のない不動産投資をはじめましょう。これから不動産投資を検討している方は、勇気をだして前に一歩踏み出してください。