REIT経験者も必見！現物不動産投資を選ぶべき理由

今回はこれから不動産投資を検討しておられる方へ、現物不動産投資とREITとの違いや、それぞれのメリット、デメリットについてご紹介します。REITの不動産投資を検討している方や、すでにREITをはじめておられる方にもぜひ読んでいただきたい内容です。

現物不動産投資とREITのちがい

現物不動産投資とREITのちがいをわかりやすく解説していきます。現物不動産投資とREITではどういった点で違いがあるのでしょうか？互いのメリットやデメリットなども紹介します。

現物不動産投資とは

現物不動産投資とは、自身で物件を探して見つけたり、不動産仲介業者などから物件の情報を得て入手して行う不動産投資のことです。
現物の物件を購入するのですから、物件の選定や賃料の設定、賃貸借契約書、管理会社への委託、メンテナンスや修繕の手配など、物件の購入や運営面にかかわる作業を自分でやらなくてはいけません。

しかし、資産として現物物件を所有できるという大きなメリットがあります。金融機関の融資を利用すれば、少ない自己資金ではじめられるという点も現物不動産投資のメリット。
融資を利用することで、少ない資金でもレバレッジ効果（他人の資本で自己資本を増やす効果）による資産拡大が期待できます。

現物不動産投資は、REITのような他人まかせの不動産投資ではないので、収益率の高い物件を自身の目で見きわめることが可能です。
REITでは物件取得価格が相場よりも高かったり、優良物件をREITの経営母体が運営して、優良ではない物件が組み込まれるといったケースが少なくありません。

REITとは

REITとは不動産投資信託のことです。REITまたはJ-REITと呼ばれることがあります。一般投資家から資金を集めて不動産に投資する金融商品の一つ。分配金利回り3～4％をうたった商品が一般的です。

現物不動産投資に比べて、物件選びや管理会社への委託、管理業務といった投資家の負担がないというメリットがあります。
しかし、実際の投資物件の選定や投資の判断は、REIT投資法人から委託された運用会社が行っており、約束通りの配当が得られるとは限りません。

REITの問題点

REITは金融商品なので金融機関から融資が受けられません。以前は金融機関が融資を行っていた時代もありましたが、不良債権を大量に出したことから、現在は融資をストップしています。

自己資金のみで投資しなくてはならないため、現物不動産投資のようなレバレッジ効果（他人の資本で自己資本を増やす効果）による資産拡大は不可能です。

また、投資物件の選定や投資判断は、REITから委託された運用会社が行っており、運用会社の経営母体が不動産事業を併せ持っているケースが少なくありません。そのため、物件価格が相場以上に高かったり、優良物件を経営母体にまわして、不良物件をREITに組み込むといった傾向がみられます。このような物件運営で収益がでるとはとても思えません。

不動産投資の醍醐味は現物物件にあり

現物不動産投資は、キャッシュフローの変動が小さく、REIT（金融商品）や株式投資のような賭博的な側面が少ないという特徴があります。毎年、安定した収益が得られることから第二の年金として運営しているオーナーも多いようです。

現物不動産投資の醍醐味は、なんといっても実際に物件を運営して利益を出すことにあります。
そのためには、入念な下見による物件選びや周辺環境の見極め、入居者のターゲット層を絞るといった工夫が欠かせません。創意工夫によって入居率が高まり収益が伸びたときの達成感は、現物不動産投資でなければ味わえません。

金融機関からの融資が受けられるため、少ない自己資金ではじめられるのも現物不動産投資の特徴です。
中には自己資金ゼロの状態からはじめて、自己資金を拡大させて物件数20棟を超す大家になったケースもあります。

まとめ

今回は現物不動産投資とREITの違いや、互いのメリットデメリットについて解説してきました。
REITは投資法人から委託された運用会社が物件選びや投資の判断をして運営しています。REITはいわば他人まかせの投資です。わずらわしい業務がないというメリットがある反面、利益が出るかどうかについては疑問が残ります。

同じ資金を投資するのでしたら現物不動産投資の方がオススメです。